不確実性の要素
2015年4月7日「火曜日」更新の日記
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- 初年度のテナント入居率および初期賃料に関して不確実性がある。両者はトレードオフの関係にあり、初期賃料を高くすればテナント入居率は低くなり、逆に初期賃料を低くすればテナント入居率は高くなる。空室率が低く需給が逼迫している状況では高い入居率が期待できるが、空室率が高く借り手市場になっている場合は、営業努力によって平均的な入居率より高くすることが可能である反面、平均的な入居率を下回る危険性もある。また、どのようなテナントが入居するかはビルのグレードにも影響を与える。特に店舗ビルの場合、キーテナントは重要な役割を演じることになる。これも不確実性の要素となる。以上８つのリスクの要素を紹介したが、用地取得および開発から事業を行う場合のリスクは、８つの要素すべてがリスクの構成要素となるのに対して、すでに賃貸に供されている既存の不動産の購入により事業を行う場合のリスクは、リスク分析を行うにあたってこれらリスクの要素を検討する必要があります。欧米における不動産投資が既存ビルの購入であるのに対し、わが国における不動産投資は開発を必要とする更地であった。それは、土地神話により地価が上昇していたため、期間のリスクが緩和されたこと、すなわち期間の変化に伴う金利負担の変化が同方向に変化する地価の上昇によって緩和されたことにあった。
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