管理人はだれ！？

2015年6月15日「月曜日」更新の日記

現在では、間取りが比較的人気のようです。リフォームしてから売却するときは参考にしてみてください。日照については、マンションを購入しようとする人の大半が不満をもっています。とくに、半日以上（午前中から日が入って、夕方くらいまで）ずっと日がさす部屋は、眺望の良い部屋と同じく、買い手にとってはおおきな購入動機になりますので、広告時におおいにアピールできます。同じマンション内で床面積が同じでも、日照や通風など快適性がよい上層階や南側の部屋、最上階などは人気が集中するので、他の部屋と比べて新築分譲時の値段は割高に設定されています。問題は、あなたのマンションを今回「中古マンション」として売り出す場合、新築時に存在したこれらの「価格差」はどうなるのかということです。ファミリータイプ用マンションを査定するときに利用している「価格査定マニュアル」についてですが、たとえば、同じマンション内や近所の似たようなマンションが１㎡あたり62万円で実際に取引が成立したとしたら、そのマンションとあなたのマンションをこの格差表を使って点数化し、かりに成約したほうのマンションが102点で、あなたのマンションのほうが107点だとすると、５点分はあなたのマンションのほうが高く（１㎡あたり65万円で）売れる可能性があるわけです。このツールを使って値段を決めると、たとえば築年数は８年目あたりからマイナス要因となり、16年目くらいからはさらに減額に加速がつくということになっています。階数でいくと、５階以上からプラス要因になり、方位では南東や南西向きが最もプラス要因となっています。眺望が「優る」最上階ではプラス３です。つまり、新築時に存在した価格差は、売却時にもそれなりに反映されるわけです。ただし、売りにくい地域・売りにくい物件のときは、格差表でたとえ優位に立ったとしても、それを「価格」に反映させるのではなく、むしろ１㎡あたりの単価は据え置き、他の物件よりも「売れ足を早くする」ことに専念するということのほうが大切です。

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