管理人はだれ！？

2015年7月20日「月曜日」更新の日記

長期修繕計画の必要性が認識され始め、その策定の方法が論議され具体化されたのは、昭和五○年代の後半からと考えられます。無論それまでもさまざまな提案がなされていましたが、主に修繕周期表と、大まかな戸当たりの概算工事費のみを記戦したものであったようです。修繕計画のレベル（内容と精度）をどの程度のものとするかは、マンションの経過年数と、長期修繕計画の策定の時期によって異なります。すなわち、経過年の比較的早い時期に策定するものと、一○年以上を経過した時期に策定するものとの違いは、計画修繕の対象範囲、修繕・改善のための仕様・工法などの検討をどの程度まで行うかにあります。最近の長期修繕計画の傾向を見ると、その精度に違いはあるものの、修繕項目の整理と、概算の工事費を算出し、それに基づいて修繕積立金の額を設定したものが一般的になっています。したがって、長期修繕計画に確り込む内容としては、次のような手順と内容があげられます。①「修繕対象部位と項目の整理」：建物・設備などの修繕の対象となる部位（建物を構成しているさまざまな部分・個所）と項目を、建物の竣工図面などにより洗いだします。この作業はマンションによって建物の仕組み、用いている建築材料、工法が異なるため、十分に時間をかけて検討する必要があります。②「修繕仕様・工法」の提案：建物の各部位が、現在どのような材料によって造られているかにより、また、傷みの状況によって修繕方法が異なります。これらを勘案した上で大まかな修繕・改善方法を検討し、提案します。③「修繕周期」の設定：修繕対象部位ごとに、一定の修繕周期（サイクル）を設定します。②と同様に、用いられている材料・工法や建物の傷み具合を考祭し、設定することが大切です。④「概算工事費」の算出：大まかな施工数量と、それにより概算の工事費を算出するものです。しかし、修繕項目の中には策定時点で的確な工事費を想定できないものもあり、このような場合には、戸当たりの概算として予算を計上する場合もあります。⑤「計画修繕澱」の支出計画：修繕周期の設定と、概算工事費の算出により、計画年度ごとの計画修繕費が算出されます。これを策定期間内で累計することにより、当面、必要とする修繕費の合計額が出されます。これが修繕積立金の根拠となります。

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