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2015年8月4日「火曜日」更新の日記

【Q】今回の区分所有法の改正で、復旧や建替えに関する規定が、大幅に改正され、また新設されたと聞きますが、その概要を教えてください。 【A】■建物の一部滅失の場合の普及や老巧化による再建築などに関して詳細な規定：旧法では、建物の一部が滅失した場合の復旧に関する規定が、わずかに一条（旧法三五条）あるのみでした。このため、建物の老朽化などによる建替えを行う場合には、区分所有法（旧法一二条）の解釈上、区分所有者の全員の合意がなければ、することができない、とされていました。このため、現実にそぐわない点も多く、問題とされてきました。そこで、今回の改正ではこの点を拡充し、建物の老朽化等により区分建物の建替えをするのが相当である状態にいたった場合には、集会の特別多数（五分の四以上）で建替えの決議をすることができることになりました。この建替え決議がなされたときは、これに反対の区分所有者の区分所有権は、時価で買い取ることができることにして、少数の反対者があっても、区分建物の建替えをすることができることにする、いわゆる多数決制度が導入されることになったことが、大きな特徴です。■全員一致から多数決制へ：このように、旧法では、区分所有者全員の意思の合致がなければ、建替えをすることはできないことになっていました。しかし、区分所有者の数が多くなれば、全員の合意を得ることは、事実上不可能に近いことになります。それでは、大規模な区分所有建物は、朽廃することになり、将来は、社会問題になることが予想されます。そこで、区分所有建物の専有部分は相互に密接な関係にあるため、これを目的とする区分所有権は、当然に一定の団体的拘束に服するものと考えられています。このため、客観的に建替えを相当とする事情が存在し、区分所有者の大多数が建替えを望んでいる場合には、建替えをすることが、区分所有者の共同の利益であるとされています。したがって、反対者の利益が合理的に保護される限り、大多数の意見と利益に沿って建替えが可能となるよう、所要の規定が改正されています。以下では、具体的な建替え規定の要件や内容について、その要点を述べることにします。

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