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2016年3月16日「水曜日」更新の日記

不動産証券化商品の格付は、まず不動産証券化商品の利払いと償還の確実性を評価し、次にもしこの確実性が失われた場合の元本回収の確実性を評価するものです。格付の手法は、まず対象となる不動産の価値をＤＣＦ法で算定します。この価値に、格付に見合ったＬＴＶ（Ｌｏａｎ　Ｔｏ　Ｖａｌｕｅ：融資比率、ローン掛け目とも言う）を乗じた金額を社債発行額の上限とします。『不動産価値の評価』不動産の価値の算定にあたっては、マーケッ卜分析に基づく将来不動産証券化商品の格付とは収益の予測、エンジニアリングーレポートと実地調査による不動産の質の把握、アセットマネジメントの評価、そしてテナントの状況についてのチェックが行われます。さらに、提出される不動産鑑定評価書の妥当性チェックを踏まえて、格付機関としての査定価格が決定されることになります。『信用補完措置等』また、証券化スキームには、稼働収益や売却金額の変動リスクを回避するために、優先劣後方式や現金準備といった内部信用補完やスキーム関係者または第三者による保証等の外部信用補完あるいは賃貸借契約上の特約等の仕組み上の工夫が織り込まれます。格付評価の際には、スキームにおいて設定される信用補完措置等によって、債券の元利金支払いに関するリスクがどの程度縮減されているかが判断されることになります。証券化商品の格付は、証券化のメカニズムに関与する当事者の信用力と業務遂行能力を審査し、金銭の減少があったとしても投資家への利払い・償還がタイムリーに行われるかどうかを確認したうえで付与されるものです。

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