収益物件を評価
2016年4月9日「土曜日」更新の日記
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- 収益物件を評価した分厚い鑑定評価書を見ることがありますが，その中身は，ほとんどがアンケート結果で占められています。｢投資家にアンケートしたところ,キャップレートはオフィスビルで6％でしたから，対象不動産のキャップレートは6％にしました｣と書いてあります。一般の人は評価書の分厚さに感動し，｢よく調査してある｣などと勘違いしているようです。しかし，鑑定評価書で一番重要なのは，対象不動産の個別的要因を詳細に調査しているか？キャップレートの決定に際して，どう判断しているか？なのです。建物のデューデリジェンスなどよりも，対象不動産のソフトの判断に留意してください。鑑定評価書における対象不動産の個別的要因の判断は，医療で言えば，医者のカルテに相当するもので，患者(対象不動産)の診断はすべてそこに凝縮している，といえます。対象不動産の個別的要因を見出すことができても，その要因が悪性か良性かが判断できていない，すなわちキャップレートに反映できないものがあります。
小説の一説のような
ふと。"同期にどこ住んでるの？"と聞いた。どうやら駒込に住んでいるらしい。そういえば、この同期。東大出身だったな。学校に近いとかそういう理由だろう。まあ。斯く言う私は、学校から30分圏内といいつつ。下北沢の雑多だけどもお洒落な魅力に惹かれて、あのあたりに住んでいた。駒込で賃貸といえば。比較的昔から住んでいる人が多く、落ち着いた街に棲むというイメージ。どちらかというと下町っぽい印象で、住みやすさは東京の中でも上位ランクだろう。
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