管理人はだれ！？

2016年4月20日「水曜日」更新の日記

■建設の全体スケジュール （１）企画段階 　まず、高専賃事業の設置場所・事業スキーム・入居者像・住戸数等の概略の構想をまとめた事業発意をしたうえで、コンサルタントや設計者の選定をして構想を具現化していきます。 　マーケティングに基づいた候補地の立地評価とボリュームチェック（土地の広さなどを考慮して建物の大きさを把握）を並行しながら敷地を選定し、運営計画、企画設計、事業収支、資金計画などを行います。この段階で先行事例を視察して構想の見直しを繰り返し、事業全体の工程をまとめて基本構想を決定します。 （2）設計段階 　基本構想を事業の細部まで詳しく検討して設計に反映させながら、基本設計を作ります。設計は基本設計と実施設計に分かれます。 　基本設計とは意匠だけでなく構造・設備設計が力・わり、建築のコンセプト・間取り・空間など設計全般の骨格をまとめる実施設計の基礎となるものです。全体の意図や要望、イメージを的確に設計者に伝えることが大切 です。この段階で概算見積をして事業収支・資金計画に照らし合わせ、必要な場合は双方を見直し修正してから、実施設計に進みます。 　実施設計とは見積・入札ができる詳細な設計図書を完成させることです。主に設計事務所内の作業が中心となります。この段階では大きな変更は難しくなるので、基本設計の段階で十分な検討を行わなければなりません。 基本設計・実施設計の期間は事業規模、設計事務所の能力によりますが、約4～6か月を見込みます。 　実施設計が完了したら確認申請を行います。確認申請は2006 (平成18）年の建築基準法の改正で約３か月を要するので、全体工程に反映しておくことが必要です。 （３）契約段階 　施工を行う建設会社を決定するために、実施設計図をもとに見積または入札を行います。選定においては価格の評価が重要となりますが、事業収支の予算の範囲内で最低価格にとらわれず、施工実繊や能力、工期、支払 条件などを総合的に評価して選定を行い、工事請負契約を交わします。 （４）施工段階 　行政の建築確認が済めば工事着工となります。建設会社に設計図書（設計内容の詳細をまとめたもの）の内容を理解してもらい、工事が設計図書の内容と合致しているか監理することが必要です。それには専門知識が必要なので設計者に監理業務を委託することになりますが、施主・設計者・建設会社・関係業者が参加して工事報告、確認、承認、決定などをする定例会議を開催させ、定期的に進行を監理しなければなりません。 　建物が竣工したら、各種行政による完了検査、設計者や施主による竣工検査が行われ、その後に引き渡しを受けます。 　それと並行して、管理運営規程、サービスマニュアルや各種帳票類の作成、職貝採用、什器備品調達、委託業者選定、広報活動、入居者募集などの開設準備を進めていきます。 （５）運営段階 　建物の引き渡しを受けた後に、管理運営規程やサービスマニュアルに基づき、開業前の運営実地研修を実施して運営開始となります。 　運営開始後の建物に不具合が見つかった場合、その内容によっては瑕疵担保責任があるので設計者と施工者に伝えて対応してください。瑕疵担保期間は構造耐力上重要な部分と雨水の侵入を防止する部分は10年、それ以 外の部分は２年となっています。 　その他、保守点検、ランニングコストの検証を定期的に行い、修繕、設備更新、大規模修繕の時期を検討して事業収支シミュレーションを実施していきます。