管理人はだれ！？

2016年5月31日「火曜日」更新の日記

権利金は，契約の終了時に原則として返還されない。その性質については，いくつかの要素を考える必要がある。第１は，地代・家賃の一部を一括して先取りしたと考えられるものである。この場合には，権利金の額が高ければ高いほど地代・家賃は低くてよいことになる。もともと，権利金の慣行が広がったのは地代・家賃統制令によって地代・家賃が低く抑えられていたことの補償としてであった。したがって，そのような権利金の支払い自体が統制令に違反するものとされた。これに対して，今日，統制令の適用がない土地・建物についてなお権利金の支払いがみられるのは，賃賃人が地代・家賃の一部一括先払いによってまとまった金銭を手に入れるためであることが多い。第２は，賃貸借契約においてあらかじめ将来の譲渡・転貸の自由を認めることの対価として授受される権利金である。譲渡・転賃の自由を認める対価として支払われた権利金は，文字どおり，借地権，借家権という権利の対価としての意味も持っている。賃惜人は，賃貸人からはその返還を求めることができないが，賃借権を譲渡して権利金を回収することができるからである。【終了の事由】借地契約も借家契約も，その存続期間中に当事者の合意によって解除すことができる。契約の存続期間の定めの有無や，正当の事由の存否などは，合意解除の場合には問題とされない。これが,契約の終了の第１の場合である。第２は，当事者の一方の意思に基づく終了のうち，「正当の事由」を必要としない場合である。借地契約及び期間の定めのある借家契約において賃借人が更新の意思を有しない場合や，期間の定めがない借家契約において賃借人の申入れによって解約が行われる場合がこれにあたる。第３は，「正当の事由」がある場合に行われる賃貸人の側からの更新拒絶及び解約申入れ（期間の定めがない借家契約の場合）である。以上の３つは，賃借人の側からみればその意思に反しないか，または反するとしても「正当の事由」の要件によって強く制限されている終了事由である。これに対して，第４に，賃借人の意思に反し，かつ，賃借人が特別の保護を受けることができずに契約が終了する場合がある。賃借人の賃料不払いや，無断増改築禁止特約の違反や，賃借権の無断譲渡または賃借物の無断転貸その他契約上の賃借人の重要な義務の重大な不履行によって賃貸借契約が解除される場合がこれにあたる。

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