管理人はだれ！？

2016年6月2日「木曜日」更新の日記

『優先権は公庫を窓口とする融資、地方自治体、年金転貸、民間融資の順で決まっている』長期に多額の資金を貸し出す住宅融資では、貸主は借主の取得する土地・建物に対して、融資額に応じて抵当権を設定します。万一借入金が返済できないときは、その土地・建物の処分（競売など）により、その担保の設定順位に従って債権の回収が図られる仕組みです。なお設定順位は、先の順位ほど優先権があります。◆抵当権の順位は決まっている。公庫融資は第1順位として決められており、公庫を窓口とする年金住宅融資や公庫・年金併せ貸し、財形住宅融資や公庫・財形併せ貸しでは、原則として、公庫融資と同順位とする化組みになっています。そして、ほかの年金の協会転貸や地方自治体融資、民間住宅融資との併用では、それらが後の順位になる仕組みになっています。◆民間住宅融資は順位譲渡。このため、土地を先に取得する場合は注意が必要です。たとえば、民間住宅ローンの融資実行に際して、その金融機関が上地に第1順位の抵当権をつけるのは当然です。ではその土地に公庫融資などを利用して建物を建てるとすると、担保の設定順位はどうなるでしょうか。公庫が建物に対して第1順位の抵当権をつけるのは当然ですが、その土地に対しても、原則として第1順位の抵当権設定が要求されます。となると、民間金融機関の担保順位が、順位譲渡で第2順位になってしまいます。もし民間金融機関がこの順位譲渡に応じないとなると、公庫融資が受けられないこともあります。また、順位を譲渡する場合も、抵当権の順位変更登記の費用が必要です。住宅融資を受ける場合は、このことも頭に入れておく必要があります。いずれにしても、窓口を一本化したほうがスムーズにいくことは言うまでもありません。また、毎月返済も1つの銀行でできるので便利です。

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