管理人はだれ！？

2016年9月7日「水曜日」更新の日記

ゼネコンに相続対策の相談をすれば、１００％賃貸マンションを建築するのがベストという反応がかえってくるでしょう。それもお抱えの税理士が作成した「あなたにとって賃貸マンションを建てることが何よりも有効な相続対策である」という相続税計算書が付いてくるのですから、説得力があります。それが駅から徒歩20分の場所でも、周りに大型マンションがいくつも建っている場所でも、提案の内容は変わりません。この会社に相談した時点で、「建てない方がいい」というアドバイスは絶対に出てこないのです。本来なら、まずは建てることが必要かどうかを議論し、必要なら次に規模の検討をおこなうべきであり、ゼネコンに相談するのは、ある程度の方向性が固まったあとで充分です。順番を問違えて、先に建設会社に行ってしまうと、その会社の得意な提案ありきでスタートすることになり、前段階の大切な議論が吹き飛んでしまいます。私たちは最近、大きな土地を所有する地主さんに、「半分を売却して、そのお金を元手に隣の土地に賃貸マンションを建てる」という提案をしました。空室リスクが高まるこれからのマンション経営では、借り入れのリスクを減らしておくことは重要だからです。もし、この案件についてゼネコンに相談した場合、どうなったでしょうか。その土地を使って目一杯大きな建物を建てるという提案が、ほぼ間違いなく出されたはずです。去年、私たちのもとに、一人の地主さんから次のような相談が寄せられました。その地主さんは、都内の繁華街に築40年ほどの商業ビルを所有しています。建物は５階建てで満室が続いているのですが、ゼネコン３社から、「この場所には20階のビルを建てられます。絶対に建て直したほうがいいです」と強烈な営業攻勢を受け、建て直すべきか迷っているということでした。 <041301・商業ビル> この方の相談に対し、私たちの出した結論は、「建て直す必要はないんじゃないですか？」というものでした。私たちがまず聞いたのは、「満室が続いていて、生活も十分に成り立っているのに、わざわざ借金をして、それ以上利益を上げる必要はどこにあるんですか？」ということです。その方の家族構成や、将来的な時間軸を見てみても、今のままの状態でとくに問題はなく、充分に豊かな暮らしがおくれるという予測が立ちました。確かに、20階建ての商業ビルを建ててうまく稼働させていけば、家賃収入は何倍にもなります。しかし、そのためには今入っていただいているテナントさんに出ていただき、銀行に数億円の借金をし、新しいビルを建ててから、再度テナントさんを募集するといういくつもの手間とリスクを乗り越える必要があるのです。そのビルは、適切な修繕をすることで、まだまだ活躍してくれる強度を保っていますし、空室率も上がっていません。それなのに、ゼネコンはそれをどう生かすかを考えず、まず建て替えありきでプランを提示してきます。そのとき、オーナーの人生観や家族構成といった要素が考慮されることはありません。長い目で資産活用を考えたとき、「建てない」「今のまま何もしない」という選択がベストということもありえます。それを忘れて、業者側のペースに巻き込まれることがないよう注意が必要です。

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