【いったい何を保証してくれるのか？「長期保証」のカラクリ】
2016年9月15日「木曜日」更新の日記
-
- サブリース契約を結ぶ際、オーナーの背中を押す決め手になるのが、「建物の築年数が経過して空室が生じても、その間にも決まった家賃が入ってくる」ことへの安心感でしょう。サブリース会社と交わした契約書には、「数年間は解約不可かつ賃料値下げは行わない」という内容が記載されているのが一般的ですし、営業マンも契約を迫る際には、オーナーにリスクは負わせないということをアピールします。オーナー側は、テレビや雑誌でよく知られる企業に、はっきりと「保証する」といわれれば、まさかウソはつかないだろうと考えます。しかし、そこに落とし穴があります。実は、広告や営業マンが連呼する「長期保証」の契約は、実際には守られないことがほとんどなのです。建物が古くなったり、需給バランスが変化したりして当初の家賃で埋まりにくくなれば、サブリース会社は平気で、「このところの景気の悪化で、賃貸市場も厳しくなっておりまして、言いにくいのですが、家賃の契約内容を見直させていただきたいのですが・・・」などと保証金額の変更を迫ってきます。過去には、そんなサブリース会社の勝手を契約違反として訴えたオーナーも何人もいました。しかし、その際に裁判所は、サプリース会社を支持する判断を下しています。たとえば、2003年にビルの賃貸借のサブリース契約に関する裁判が行われた際には、地裁から高裁を経て、最高裁でまで争われました。結果、「サブリース会社とオーナーの間で約束した賃料が社会環境（経済状態）の変化で、不釣合いとなった時には、契約の条件に拘らず、賃料の増減を請求できる」という判決が最高裁から出されています。 <041301・裁判所> 勉強しない不動産オーナーは生き残れません。無知は、しなくてもいい苦労や後悔を生むことになりますが、サブリース契約のからくりを知らずに、10年前、15年前に契約を結んだオーナーさんは、今まさに、自分の勉強不足を悔やんでいることと思います。建ててから10年、15年という月日が経過し、「さあ、ここから家賃保証の本領発揮」というところになって、サブリース会社に多額の修繕費を請求されたり、保証家賃の大幅な値下げを持ちかけられることが多いからです。ここで、「話が違うじやないか」と怒っても、サブリース会社から「裁判で値下げ要求が認められている判例」を明示されれば、オーナーはなすすべがありません。しかし、サブリース会社に腹を立てる前に、私たちはオーナーさんに冷静に考えてみてほしいのです。日本では今後、人口が減少し、空室リスクは上がり、家賃は低下してくことが見込まれています。一方、サブリース会社といえども、入居者を強引に契約させるわけにはいきませんから、空室になれば得られる家賃はゼロです。敏腕の客つけ営業マンが何人いたとしても、そんな商売を長い間続けることは、簡単ではないはずです。賃貸経営がビジネスである以上、成功するためには、経済の基本に戻って考えることが大切です。経済の基本とは、需給バランスが保たれ、適正な家賃をいただける状態を作るということです。残念ながら普通の賃貸マンションは、すでに需給バランスが崩れています。そんな中で、「30年間満室保証」などというビジネスモデルが、将来にわたって成り立つでしょうか？数千万円、数億円のお金が関係しているのです。他人にまかせきりにして、考えることをやめてはいけません。この先の賃貸市場で生き残るには、自分自身の目で現在とこれからのマーケットを認識することが重要です。
不動産関連サイトで奈良市エリアの素敵なお部屋探しができる！？
まずは大阪駅にある魅力的なスポットをいくつか紹介します！
この大阪駅には、生活に必要な施設が揃っています。
エリア内にある高田歯科医院なら、いつ歯が痛くなっても大丈夫ですね。
商業施設や医療施設が揃っていて、エリア内にあるおべんとよこちょう学園前店なら、あったかいお弁当を買うことができます。
他にもどのような施設があるか、ぜひ地図上で探してみてください。
エリア内にはこばやし耳鼻咽喉科があるので安心ですね！
自分のライフスタイルに合った環境から賃貸を探しましょう。
エリア内にあおぞら保育園があるので、出社前にお子さんを預けることができます。
丁寧に情報を集めることで、自分の希望にぴったりの賃貸を見つけやすくなりますよ。
車で通勤・通学している方は駐車場つきの賃貸物件が良いでしょう。
生活をもっと快適にする夏の暑い日も寒い冬の日も、エアコンがあれば問題ないですね！
設備が充実している物件だと、毎日の暮らしも快適になります。
即入居可の物件なら、急な引越しにも対応することができます。
自分に合った物件を探すのであれば、自分好みのお部屋にできる人気のDIY可の物件は最近増えています。
もちろん、物件によって様々な条件があり、初期費用5万円以下の物件なら出来るだけお金をかけずに引越しできます。
お部屋を探す際には、住宅設備にも注目です。
洗濯機も乾燥機も、家電付の物件なら自分で買う必要ありません。
また、物件によって様々な条件があり、手間も時間も掛からない家具付物件への引っ越しはラクラクです。
賃料や内装だけでなく、設備や条件もしっかり確認しましょう。
便利な商業施設が豊富にある、区画整理地内の物件に住みましょう。
このように、どんなお部屋が良いのかをイメージすることで、必要な条件が分かってきます。
日の当たる時間が長い南向きの物件は、陽当り良好なので人気が高いです。
色んな条件の物件から、希望に合う賃貸を探しましょう。
大阪駅の賃貸で最高の生活を始めませんか？
