管理人はだれ！？

2016年9月19日「月曜日」更新の日記

知恵と工夫をこらした賃貸経営とは、具体的にどのようなものなのでしょうか？業績が低迷する日産自動車を立て直すために、カルロス・ゴーン氏が新社長に就任したときの話です。あるとき、ゴーン氏が、日産の相模原工場を現場視察に訪れました。設計担当者が、ピカピカの新車を指差して、「これが来月発売される新車です」というと、ゴーン氏はすかさず、「この車の売りはなんですか？」と質問しました。その質問に対して、設計者はとっさに答えることができませんでした。その様子を見たゴーン氏は、「走りでもいいし、別の何かでもいいから、売りを作るべきだ。それを持たないまま車を作るから、日産はダメになった」というようなことをいっていました。これは、アパートやマンションでもまったく同じです。賃貸市場ではこれといった特徴のない物件の需給バランスがとくに崩れています。ウスメーカーやゼネコンからサブリース契約とセットで提案される物件は、どれも似たような特徴のない物件になりがちだからです。本来なら、マンションやアパートを建てるときは、その土地の特徴や、その地域に住んでいる人々の特性にあった間取りや設備などを考慮する必要があります。にもかかわらず、「何もしなくてもサブリースで家賃が入ってくる」と思うと、オーナーは考えることをやめてしまい、営業マンにいわれるままに、何の特徴もない賃貸マンションを造ってしまうことになりがちです。 <041501・アパート> そこには、知恵も工夫も存在しません。その甘い判断が、中長期的にみた空室リスクを高めることにつながります。話が少し飛びましたが、これからのマンション経営を勝ち抜くには、「ここにしかない価値」「隣のマンションにはない何か」を提供できる物件を造ることが不可欠です。このような話をすると、「でも、そのためにはお金がかかるんでしょう？　今はお金をかけても賃料に反映されにくい時代だから、そんなリスクのあることはできませんよ」という人がいます。しかし実際には、何もしないで普通の建物を建ててしまうことこそ、リスクなのです。それに、私たちの経験上、物件の差別化をはかるためのコストは、工事費全体の5～10％ほどあれば十分です。首都圏でも空室率が15％を上回るような現状がある中で、その予算をかけた結果、稼働率が10％以上上がれば、すぐに元はとれます。例をあげると、25平米程度のワンルームは、エレベーターやエントランスなどの共用部も含め、1戸にかかる建築費用が700万～800万円ほどになるのが通常です。20世帯あれば、1億4千万円が市場相場といえます。700万円の5％は、35万円です。この35万円で何ができるかというと、例えばミストサウナ付きのお風呂がつけられます。ファミリーならともかく、ワンルームの賃貸でミストサウナ付きというのは、相当なインパクトがあるはずです。また、お風呂などの設備はあとから施工するとかなりの工事費がかかるため、少なくとも中古のマンションに真似をされることはありません。ここではお風呂を例に挙げましたが、このほかにも入居者の心をひきつける方法は、いくつもあるはずです。

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