管理人はだれ！？

2016年10月16日「日曜日」更新の日記

新聞の経済欄に丹念に目を通している人はご承知だと思うが、毎月一回、中古マンション価格動向が、首都圏不動産流通機構、リクルート、アットホーム、MRDその他の機関の調査結果として発表されるようになっている。これら機関の中古マンション価格動向の分析は、主として主な地域ごとに、専有面積一平方メートル(または三・三平方メートル＝一坪)あたりの売り単価(または成約単価)で示されることが多い。一例をあげると、神奈川県横浜地区の三・三平方メートルあたり単価は、九一年九月は二六七万三〇〇〇円だったが、同年一一月は二五八万五〇〇〇円になり、▲三・三％の値下がりになったというケースである。この一年間で中古マンションの売り単価が一〇％以上も値下がりしている地域が多いことがわかるし、また、中古マンション価格の値下がりは、まだ完全に底打ちしていないという印象を受ける。ところで、表20で示したようなマクロデータは、価格動向の大勢を判断するうえでの指針になることは間違いないが、反面、マクロデータなるがゆえの"盲点"も若干存在していることに留意しなければならない。この盲点は、中古マンション市場動向を読むときに頭に入れておかなければならない第二の注意点である。マクロデータの盲点の具体例をあげてみる。たとえば、個々の中古マンション価格(売り値)は下がっているケースが多いにもかかわらず、マクロデータの平均売り単価は上昇している地域が出てくることがある。このように一見すると矛盾した現象が出てくる主な原因として、次の諸点を指摘することができる。第一に、高額物件(東京都区内を例にとると売り値一億円以上)の売り物が増加するケースである。高額物件の売り単価は、中級物件に比べて高水準化しているケースが多いことに留意する必要がある。第二に、中古ワンルームの売り物件が増加すると、地域の売り単価は上昇に転じることが多い。ワンルームの売り単価は、新築中古の別を問わず、周辺の中級ファミリータイプに比べるとかなり割高になっている事実はすでに常識化している。第三に、新築マンション市場の不況によって完成在庫が増加しており、これが流通市場で売り物件登録される事例も各地域で表面化している。このような物件を業界では"未入居中古物件"と称しているが、完成在庫の売り単価は中古のそれをかなり上回って高水準化していることは、業界関係者にとっては周知の事実である。この三要因が重なり合って、個々の中古物件は値下がり事例が多いにもかかわらず、マクロデータは微上昇していたり、あるいは値下がり幅が小さくなるという現象が表面化してくるのである。中古マンション価格の動向をより正確に分析するには、マクロデータと同時に、このようなミクロデータも踏まえることが大事である。以下、本章ではこの視点に立って、中古マンション市場の価格動向や今後の見通しなどを検証してみたい。中古マンション市場未だ浮上せず九一年夏ごろ、次のような予測が不動産業界に広まった。首都圏では売り値四〇〇〇万円台以下、関西圏では同じく三〇〇〇万円台以下の中古ファミリータイプ(3DK、3LDKなど)にエンドユーザーの実需が回復して、値下がりは底打ちしつつある。また、中古マンションの売り物件の増加にも歯止めがかかって、物件は減少傾向にある。中古マンション市場は、不況脱出の可能性も考えられる、というものである。売り物件の推移を、リクルートのデータで分析してみる。首都圏の場合、九〇年一⑫月から九一年三月までの月別売り物件数は最多が二万五四五〇件(九一年二月)、最少で二万四〇六二件(九〇年一二月)となっていて、平均すると二万四〇〇〇件台をマークしていた。売り物件数は九一年六一八月は二万二〇〇〇件台に減少した。九一年九～一一月は二万三〇〇〇件台に増加している。一方、関西圏の中古マンション売り物件数は、九〇年一二月は八三三六件だったが、九一年三～六月までは六七〇〇件前後に減少したものの、同年八～一一月は七四〇〇件前後へと増加に転じている。二大都市圏で若干のタイムラグがあるものの、九一年夏前後に中古マンションの売り物件が一時的に減少に転じているのである。この背景としては、次の諸点を指摘することができる。第一に、エンドユーザーの実需が、三〇〇〇～四〇〇〇万円台以下の中古ファミリータイプで回復したのは事実である。新築マンション価格があまりに高水準化したことによって、中古マンションの割安感が強まり、一次取得層の需要が顕在化した(価格の割安感については後述)。第二に、中古マンション価格の割安感が強まったために、買い取り仲介に乗り出した業者のなかには。近い将来の上昇を期待して手持ち物件の売り止めを図るケースも出てきた。第三に、中古マンション価格の値下がりが底打ちせず、一方で新築分譲住宅価格の上昇が続いているために、エンドユーザー(中古マンション居住者)の買い替え需要が冷却化して、これが売り物件減少をもたらした。第四に、新築分譲住宅の売れ行き不振が続いているために、デベロッパーの一部が販売促進のために顧客の現住居(中古住宅)の下取りに乗り出したのが、九一年中ごろからであり、これも売り物件の減少の一因になった。以上の四要因が相乗効果を発揮して、二大都市圏では一時的に中古マンションの売り物件が減少したのである。

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