管理人はだれ！？

2016年10月25日「火曜日」更新の日記

よく、有望地はどこかという質問を受ける。マイホームを求める消費者にとって、何処に買うのが有望なのかはおそらく最大関心事であるはずだ。だが、"原則として有望地はない。あるのは有望物件と日有望物件だ"と考えている。有望地の条件とはなんだろうか。個人差はあるものの、将来の発展が約束されていて、かつ資産形成効果が大きくて、さらに割安に買える地域というのが最大公約数的な条件になってくるだろう。昭和三〇年代から四〇年代のように、住宅地開発が緒についたばかりで、都県や鉄道沿線の別を問わず、将来像が予想しにくい時代には、確かに"将来の発展"という条件を満たす地域を発見するのが一仕事になっていた。しかし、現在は、首都圏の鉄道沿線の多くで住宅開発がピークをすぎており、住宅地としての形も整備されている。高級住宅地と中級住宅地、あるいは低級住宅地の色分けもほぼ終ったといえるだろう。資産形成効果については、高級住宅地であると中級住宅地であるとを問わず、地価や住宅価格の乱高下によって不安定な状況に置かれている。割安に買える地域という関心事も、判断が難しくなってきた。表面的な数字だけをみると、確かに低価格の住宅が存在する地域もあるが、その背後には住環境や日常生活利便性が劣ったり、将来性に乏しいなど、なんらかの欠点が内在しているケースが多い。こういうものは割安という名に値しないと考えなければならない。マイホームを探している消費者の多くは、鉄道沿線を中心に計画を展開する。たとえば田園都市線に住みたいとか、東武伊勢崎線はマイナーイメージだから嫌だというのがその一例である。だが、地域イメージの高い田園都市線や小田急線で供給されるマンションが、すべてトップレベルだという保証はないし、東武伊勢崎線の分譲住宅がマイナーレベルだとも限らないのである。どの鉄道沿線でも、有望物件と非有望物件が混在しており、有望物件を見抜くことがもっとも有利なマイホーム獲得につながってくるのである。そのためには時間をかけて情報を収集分析して、できるだけ多く現地に足を運んで目を肥やすという従来から強調されてきた鉄則が現在もそのまま当てはまるのである。残された首都圏最大の住宅供給地ただ、これからマイホームを持ちたいと考えている読者に、首都圏での有望地を挙げるとしたら千葉県にとどめを指すことになる。千葉県下には、マンション、一戸建てを問わず。将来の発展が確約されている有望地域がいくつかある。まず、一次取得層にとっても射程距離内にあるのが、JR外房沿線の土気、大網、茂原、東金駅圏だ。市町名でいうと千葉市、大網白里町、東金市、茂原市になり、この地域には民間大手デベロッパーの大規模プロジェクトが集中している。とくに大網白里町は、民間デベロッパー数社が約一万二〇〇〇戸(マンション、一戸建て)の住宅供給を九〇年代に予定している。九一年から一部デベロッパーによって(三菱地所、地崎工業)建売住宅分譲がスタートしているが、九〇年代は首都圏最大の住宅供給拠点になること間違いない。前述した外房沿線の駅圏で、九二年以降に東急不動産やエルカクェイなどが供給予定しているマンションは一次取得者にも十分に手が届くだろう。現在はなんの特徴もない田舎町にすぎない大網白里町も、ニー世紀には近代的な住宅都市に変貌するだろう。外房線鎌取駅圏(千葉市)では住宅・都市整備公団が開発している「ちはら台」と「おゆみ野」という二つのニュータウンがある。一戸建ては一次取得層には手が届かないだろうが、公団の分譲マンションならまだ射程距離内である。中高級マンションを物色している人にとっては、幕張新都心地区が見逃せない。幕張新都心の概要はすでにご承知の読者も多いと思うので説明は省略するが、この地域で民間企業六グループ三四社が九〇年代後半から超高層を中心にした約八一〇〇戸のマンションを供給する計画が決まっており、いま基本調査などに着手しており、叩き台的な基本プランが固まりつつあるグループも出てきた。1LDKから4LDKまで多様な住戸が供給される予定だが、価格は皆目見当がつかない。3LDK(専有面積一〇〇平方メートル程度)では一億円を超える可能性もあるだろう。これまで国内では前例のない超先進の高層住宅街が出現することは間違いない。これと関連して、京葉線新浦安駅南側で住宅・都市整備公団が開発を予定している浦安東部地区も注目できる。ここもマンション街が建設され、公団公社などを含めると三〇〇〇戸以上の規模になるだろう。ただし、価格は4LDKで一億円近くになる可能性もある。公団は、浦安地区でマリーナイースト21というこれまた先進的なマンション街を三年前に完成させて注目を集めたが、東部地区はこれを上回るハイレベルの住宅開発になる可能性が強い。その他、千葉県内にはまだ多くの住宅開発プロジェクトが官民のデベロッパーによって予定されている。首都圏の他都県で、千葉県に匹敵するプロジェクトは見当たらない。首都圏の大規模住宅開発の歩みを振り返ってみると、七〇年代は神奈川の時代であり、八〇年代は埼玉の時代だった。そして、九〇年代は千葉の時代が幕開けを迎えることになる。一次取得層も二次取得層も、千葉県下の住宅開発の進行に注目してほしい。遠隔立地型全盛の可能性千葉県以外の県における住宅開発プロジェクトを検討してみると、九〇年代は一次取得者向け住宅は、遠隔立地型の大規模マンション時代に突入していくことが明らかになってきた。有力デベロッパーの開発計画にも、それが裏付けられている。たとえば埼玉県では東武鉄道グループが栗橋町で約三〇〇〇戸のマンション団地を、富士見市では約二〇〇〇戸のプロジェクトを有している。このうち栗橋町は一戸建ても含めた複合開発になる。また、茨城県では阿見町で、日本新都市開発がマンションと一戸建てで千数百戸の大規模ニュータウンの開発を決定している。三井不動産も守谷町のパークシティ守谷に約二〇〇戸のマンション供給を計画している。

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