管理人はだれ！？

2016年10月26日「水曜日」更新の日記

市況好転を図る。最後の決め手"が、首都圏と関西圏のマンション市場に登場してきたのが、九一年九月ごろである。その決め手とは、新規販売時点から分譲価格を一斉に引き下げることである。価格引き下げの実態を述べる前に、マンション価格の上下をどう判断するかという問題について簡単に補足説明をしておく。判定方法はいくつかあるが、広く活用されているものに、専有面積三・三平方メートル(坪)あたり平均売り単価(以下。平均坪ネット"と略称)を算出して、これを近辺ですでに販売済みのマンションの平均坪ネットと比較する方法がある。たとえば、京成線八千代台駅徒歩一〇分で、Ａ不動産が新規販売するマンションの価格が四五〇〇万円(3ＬＤＫ、六五平方)から五八〇〇万円(3ＬＤＫ、七八平方メートル)だとする。坪ネットは二二八万～二四五万円で、平均坪ネットは二三六万円ということになる。八千代台駅徒歩九分で、半年前にＢ不動産が分譲したマンションの平均坪ネットが二七五万円だとしたら、Ａ社のマンションの平均坪ネットは一四・二％も引き下げ(値下げ)したことになる。坪ネット三九万円の差は、六六平方Ｍ(二〇坪)の3ＬＤＫになると、分譲価格が七八〇万円の違いになってくる。平均坪ネットの比較は、同程度のマンションで行わなければ意味がない。ファミリータイプとワンルームを比較したり、中級マンション(六〇〇〇～七〇〇〇万円)とスーパー億ションを比べても意味がない。また、同一駅圏で、駅からの所要時間に大差がない物件(徒歩一〇分とバスー○分は比較しても意味がない)で比較する必要がある。ただし、同一駅間で適当な比較物件が存在しないときは、前後一駅圏(京成線八千代台駅を例にとると実籾～八千代台～京成大和田駅がそれ)の既分譲マンションを対象にしてもよい。平均坪ネットでマンション価格の上下を判断するには、かなりデータを収集しないと不可能だが。エンドユーザーでもこまめに資料を集めて分析すれば、かなり正確に判断することも可能である。これまで、駅からの所要時間が長くなろうが、西向きや北向きの建物になろうが、販売が後になるほど平均坪ネットは値上げしていくというのが、この業界の。常識"になっていたのだが、九一年九月ごろから、この常識が崩れ出したのである。

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