管理人はだれ！？

2017年2月15日「水曜日」更新の日記

　35年後に売却するケースについても考えてみましょう。 　ひとつの例として、ここでは4000万円で購入したファミリー向けの分譲マンションを、35年後に手放すケースを考えてみます。不動産の価値計算にはいくつかの方法がありますし、買うと同時に資産価値は下落しますが、話を簡単にするために、資産価値が経過年数にしたがって順当に減っていくとしましょう。 　仮にマンションの耐用年数を50年とすると、4000万円のマンションの価値は、35年後には2800万円です（4000万円×35年÷50年）。 　この値段で売却できるなら、総額6600万円払い、月１万円ほどの修繕積立金と、年10万円の固定資産税・都市計画税を加えても、年あたり１３０万円、月11万円ほどで住めたということになります。それほど高くはありません。 　ただし、注意しなければならないのは、売り時です。 　価格は需要と供給のバランスに影響を受けます。そのため、同じ建物のなかで、同じようなタイミングで、同じような間取りの中古マンションが多く売りに出される と、値段が下がります。 　たとえば、出産をきっかけに新築マンションを購入するとしましょう。すると、似た間取りの多いマンションの場合、お隣やそのお隣も、似たような動機で購入すると想像できます。すると、子育てが終わるのも、だいたい同じタイミングになります。 　「そろそろマンションを売って、夫婦ふたりにちょうどよいサイズのマンションに住み替えよう」 　そう考えるのも、だいたい同じタイミングになるでしょう。すると、結果として、似た時期に、似た条件の中古マンションが、数多く売りに出される可能性がありま す。ライフステージが似ている人が集まっているマンションほど、このようなことが起きやすくなります。 　売らずに貸し出すとしても、建物内で似たような物件が多く貸し出されれば、借り手はつきづらくなります。その結果、賃料を下げなければならないこともあります。 　売却を考える上では、今後需要が減っていくということも頭に入れておく必要があるでしょう。 　日本の人口は減少に転じ、これからも減っていきます。そのため、「中古マンションを買いたい」という需要も小さくなります。少子化の状況では、子育て世代を対象としたファミリー向けの中古マンションは、さらに需要が小さくなります。そのため、買い手が見つからなかったり、売るためには大きく価格を下げなければならなくなることが予測できます。この問題を解決するためには、国内に外国人が増えるなど、とりわけ若い層の人口を増やすなどの方策しかありません。 　仮に、総額6600万円で手に入れたマンション（物件価格4000万円）が、35年後に1000万円でしか売れなかったとしましょう。すると、修繕積立金と固定資産税・都市計画税を含めて、年あたり１８０万円、月15万円ほど払って住んだことになります。 　ここで考えてみるべきことは、買おうかどうか検討しているマンションに、「月15万円払う価値があるかどうか」です。 　新築のころは、「こんなきれいなマンションに住めるなら、月15万円でも安い」と思うかもしれません。しかし、一分年後はどうでしょう。老朽化が進み、市場で1000万円の値段しかつかないマンションに、月15万円払っても住みたいと思えるでしょうか。

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