持ち家、賃貸、それぞれの基本戦略
2017年2月18日「土曜日」更新の日記
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- さて、ここまで見てきた通り、持ち家派と賃貸派は支払い総額はほとんど同じですが、収支や資産性に対する考え方や経済環境の影響など、違う点も多くあります。もうひとつ大きく違うのは、貯蓄の動きと貯蓄の重要性が大きくなる時期です。 リタイアするまでの期間で区切ってみると、持ち家派の大きな特徴としては、住宅ローンを組むときに頭金が必要となるため、ここで貯金が大きく減ります。 また、ローン返済中も、返済額のほかに修繕積立金や固定資産税が発生します。そのため、月あたりの出費で見ると、賃貸派よりも高くなるのが現状です。つまり、購入後からローンを完済するまで貯金しづらい状態が続くため、突発的に大きな出費があると家計が大きなダメージを受けます。 ローンを組んでいる人のなかには、住宅ローン控除などが受けられるという理由から、繰り上げ返済するよりも定額の住宅ローンを残すほうが得だと誤解している人もいますが、基本的には負債はできるだけ少ないほうがよく、「住宅ローンがあったほうが得」ということはありません。教育資金などとして必要な分は手元に残しても、使う予定のないお金は繰り上げ返済にあてるというのが基本戦略です。 一方の賃貸派は頭金が必要なく、その分を貯めておくことができますので、突発的な出費があった場合にも対応できます。持ち家派に比べて、基礎体力がある家計といえるでしょう。 ただし、手元の現金を賢く運用するという視点を持つことが大切です。 賃貸派にとっての貯蓄は、その多くが老後の生活資金となりますので、安全性と収益性の両面から、バランスよく貯蓄し、投資していくことが必要です。 では、リタイア後はどうなるかというと、両者の立場が逆転します。 ここまで見てきた通り、持ち家派は、ローンを完済すると同時に月々の住居費の負担額が変わります。そのため、貯蓄しやすくなります。家計調査でも、持ち家世帯のうち、住宅ローン返済中の世帯の貯蓄は８６１万円ですが、返済なし世帯では2011万円と大きく増えます。また、収入が年金のみで、基本的に赤字になっても、貯蓄が減っていくスピードはゆっくりです。 一方の賃貸派は、リタイア後も家賃が引き続き発生しますので、持ち家派より支出がかさみます。そのため、貯金しづらくなります。年金収入が支出を下まわる可能性も、持ち家派より大きいといえます。そのための対策としては、現役のころにお金を貯めておくとともに、リタイア後には家計の状態に合わせた小さめの物件に住み替えるなどして、支出を抑えることが有効です。むしろ、このような住み替えをしなければ、賃貸派を選択するメリットが生かせません。家計を安定させるために、住居費をうまくコントロールするのが賃貸派の基本戦略です。
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