管理人はだれ！？

2017年3月9日「木曜日」更新の日記

建売住宅販売は。基本的には、売買ですから、その建物に瑕疵があった場合には、民法五七〇条を基本とすることになります。請負であれば、民法六三四条、六三八条によって引渡しの時から五年（堅固な建物は一〇年）以内ならば瑕疵の修補請求をし、併せて損害の賠償請求をすることができます。売買の場合は、損害賠償が認められるほかは、契約の目的を達することができない場合（つまり居住に耐えない場合）に、契約を解除することができるだけです。また、その権利の行使は、瑕疵を発見してから一年以内となっていますが、宅地建物取引業法四〇条は引渡しの日から二年以上とする特約をするのであれば、この規定を排除することを認めます。土地・建物の瑕疵は、引渡後、数年を経て明らかになることが多いので、かかる特約は、実際には、買主にとって不利益となるおそれがあります。建売の場合には、信用のある業者を選び、特約により、修理補修保証を得ておくことが望ましいといえます。業者の信用をはかる一つの方法として、免許番号を見ることも役立ちます。たとえば、免許番号、東京都知事（四）第一六五九号とあった場合、括弧内の数字は免許の取得（更新）回数を意味しますから、この業者は免許を初めて取得してから三回更新したことになります。免許一回の有効期問は三年ですから、すくなくとも九年以上継続して営業をしていることになります。業者が宅地建物の販売において顧客の信用を得る方法として、提携ローンを組んで、その提携先金融機関の信用によって自らの信用を印象づけるということがあります。もっとも、提携ローンはそれ以上の意義をもっています。＜不動産取引における信用供与の諸形態＞今日でも不動産の価格は高額です。したがって、購入資金の確保はなかなかに困難です。そこで、需要者に資金の利便を与え、販売促進を図ることが必要になります。そこで考えられるのが、自社ローンによる制賦販売です。しかし、物件を売却しても入ってくる代金は僅かとなりますので、業者の側に相当の余力がないと資金の不足を招くことになります。そこで、運転資金を確保してかつ、顧客に賦払の便益を与える方法として、業者の信用によって顧客に金融機関からの融資を得ることが考えられます（提携ローン）。これは、金融機関にとっても新たな市場といえます（もっとも企業活動の資金需要が逼迫している場合に、金融機関がどれほどに、いわば消費者信用に市場価値を認めるか問題ですが）。顧客自身に融資を受けるための資産があれば、自ら金融機関から資金調達をすればよいわけです。以上のように、自社ローン、提携ローン、そして非提携ローンの三つの形態が存在することになります。

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