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2017年3月10日「金曜日」更新の日記

販売会社による割賦販売です。この形態の一つとして、積立式宅地建物販売業があります。基本的には、剖賦販売は、代金の何分の幾つかを頭金として払い込み、残金について割賦払をするのですが、頭金を用意することも困難な場合があるため、その分を積み立て、頭金相当額に達したときに物件を引き渡し、残金を分割で支払うという方法が出てくることになります。この場合、頭金相当額までの積立てが、その人の信用にもなります。この形態をとるのが、積立式宅地建物販売です。この取引については、積立式宅地建物販売業法が制定されています。この法律は、業者が多額の積立金を預かることから、業者の信用を重視して許可制度を採用し、積立金等の保全措置を義務づけ、さまざまな規制によって顧客の利益保護を図るものです（同法一条、一七条以下）。＜提携ローン＞提携ローンでは、販売業者、金融機関、購入者の三者が当事者となり、三面の関係が生じます。販売業者と金融機関との間には、予め、融資に関する基本契約が締結されます。その内容は通常、融資の対象となる物件の範囲を定め、その物件購入者のうちで融資の対象となる者の決定の方法を決め、融資の範囲（限度額）や利率、償還年数などの枠と取扱手続を約定しておきます。そして、包括的保証契約によって業者の保証の限度総額を定め連帯保証人となることを約定します。しかし、その連帯保証については、民法のそれとは異なり、購入者の弁済見込みがなくなり、金融機関が業者に対する請求をしてはじめて、保証債務の履行義務が生じることとされ、実質的に補充性が認められています。現在では、業者の保証に替えて、信用保証会社や損害保険会社の住宅ローン保証保険が利用されることが増えています。その場合には、信用保証会社などを含めた業務提携が行われています。販売会社と購入者との間では、一定額の手付金等の支払がなされ、その残金について融資の斡旋が行われます。この斡旋がうまくいかない場合には、通常売買契約は効力を火うものとされています（宅地建物収引業法三五条一項一一号参照）。融資斡旋の手順としては購入者からの融資申込書の提出（業者を介して金融機関に渡される）、業者に対する債務保証の委託申込がなされます。業者の顧客についての信用調査の後、諸書類が金融機関に送付されます。融資が承諾されると、業者は保証債務の履行によって生じうる求償権のために融資対象物件に担保権を設定します（第一順位の抵当権などの設定契約を購入者との間で締結する）。金融機関と購入者との間では、金銭消費貸借契約が締結され、その内容に従って、返済が開始することになります。このほかに、非提携ローンがありますが、宅地建物購入のための資金融資の形態としては、住宅金融公庫など公的機関による融資、勤労者住宅財形、あるいは金融機関が企業に貸付けた資金を企業がその従業員に転貸する持家ローンなどがあります。＜業者の履行義務＞残代金分が融資され、それが業者の口座に振り込まれれば（代理受領）、業者は代金の全額を受領したのですから、自己の債務の履行を拒む理由はないはずです。したがって、業者は登記に協力し、宅地建物を引き渡すべきであり、購入者はそれを請求できます。しかし、これでは購入者が先に債務を履行することになります。そのような特約（先履行の特約）があれば、それでいいのですが。特約がなければ、当事者間では、同時に履行することが、公平です。民法五三三条は、公平の原則から同時履行の抗弁権をみとめています。これは、一方が先に履行して、相手方が履行しない間に、破産などした場合には、先に履行した者が不利益を受けるからです。そこで、購人者保護のため、取引の手順によって先に支払われた手付金等について、もしものときには取戻しが確保できるように保全措置がとられることになります（その内容については宅地建物取引業法四一条、四一条の二を参照）。そしてさらに、業者には、不当な履行遅延の禁止（宅地建物取引業法四四条）が命じられ、その違反に対しては監督処分（同法六五条）のほか、間則（同法八一条）が適用されます。また、一定額（代金額の一〇分の三以上）を受領した業者は引波し以外の債務の履行をすべきことになっています（同法四三条）。

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