管理人はだれ！？

2017年3月29日「水曜日」更新の日記

＜他人の権利の売買と相続＞Ｙはその父Ｚが病床にいる問に贈与契約書を偽造し、その他書類を持ち出すなどしてＺ所有地を自己名義に書き換えた。そして、自己所有の土地として、事情を知らないＸと売買契約を締結した。その後Ｚが死亡し、Ｙがこの土地を相続した。Ｘはこの土地を収得できるであろうか。問題は、○他人の権利の売買の法律関係○民法五六一条の適用範囲〇相続による「他人」と売主の地位の混同＜他人の権利の売買の法律関係＞この場合Ｙが無権利であり、Ｚの所有権は移転していないことはすでにみてきたとおりです。したがって、Ｙは自己の所有土地としてＸと売買契約を締結していますが、客観的には他人（Ｚ）の土地をＸに売る契約を締結したことになります。このような売主に所有権やその他目的物を処分する権限のない売買は、通常の売買に比べて、買主にとって結果不実現の危険性の高い取引だといえます。また、権利者が当初から譲渡する意思をまったく持たない場合には、最初から結果実現が不可能な取引だともいえます。フランス民法は、このような取引を無効としていますが、わが国では民法五六〇条は、売主は権利者から権利を取得して買主に移転する義務があるとしています。つまり、目的物の権利が他人に帰属することによって原始的に不能である可能性があるとしても、原始的不能＝債務不成立＝契約無効という一般理論を排除して。介在者を売主とする取引形態を有効としたわけです。そして、契約が有効である以上、通常の売買において売主は財産権を移転するだけでなく、買主をその財産権の主体として完全に目的物の支配を得させる義務を負うのと同様に、他人の権利の売主も目的物について、買主に完全に支配を得させる義務を負うわけです。つまり、権利が他人に帰属することだけをもって履行をなしえないことの抗弁とは認めず、結果実現のために積極的に権利者から権利を取得して、買主に移転すべき義務を負うことになるわけです。しかし、物の滅失等がない限り売主は権利者からぜひとも権利を取得しなくてはならないというわけではありません。二重売買の場合、売主が一方の買主（甲）に登記を移転すると他方の買主（乙）に対する債務は、一般的には履行不能になるとされています。しかし、その場合でも、売主は甲から権利を買戻すことが絶対的に不可能とはいえません。判例は、買戻しの可能性が一般的にあるだけでは履行可能とはしていません。買戻しうる特別の事情のあることが立証された場合に、はじめて履行不能とはならないとしています。この理からすると、他人の権利の売買においては、権利者が一切譲渡の意思のないことを示すか、第三者に譲渡して、売主に権利を移転する意思のないことが明らかになったなどの時点で、売主の義務は不能となることになります。これが他人の権利の売買の契約成立前であれば原始的不能。契約成立後であれば後発的不能ということになります。後発的不能について売主に帰責事由がなければ、その債務は消滅して、買主の債務も消滅するはずです。しかし、他人の権利の売口は、買主にとってリスクの高い取引ですから、その点の配慮が必要です。民法五六一条は、権利が他人に属するために買主への権利移転が不可能である場合について（他の理由による不能については一般原則による。ただし、民法五三四条の適用については注意）、その不能が原始的であるか後発的であるか、また売主に帰責事由があるかどうかも問題とすることなく、ただ移転不能であるということだけで、買主は契約を解除して契約関係から免れることができ、善意の買主に対しては、売主は損害賠償義務を負うべきこととしています。しかし、本条は、権利の他人帰属というリスクの高い収引において、結果として権利を取得できなかった買主保護の規定であると解され、売主が権利者から権利を取得して買主に移転することが可能な状態で、買主が権利者と別個交渉して権利を取得した場合には、適用は認められません。また、本条の損害賠償は信頼利益の範囲と解するのが有力であり、原始的不能の場合には売主が悪意もしくは有過失であっても信頼利益の範囲にとどまり、後発的不能の場合に、売主に過失があれば。本条とは別に民法四一五条によって一般原則どおり損害賠償請求ができるともされています。なお、善意売主保護の規定と解されている民法五六二条は、契約締結時に権利が他人に属することを知らなかった売主は、移転不能の場合に契約を解除することができるとしています。

広々した生活空間！

今回ご紹介する物件はこちら！高砂マンションです！このマンションはとにかく広い！洋室とダイニングキッチンがあります。またお部屋だけではなく、収納スペースも大きめです。なので、四ツ橋の賃貸物件の中でも広めのお部屋です。また水周りが広いので、料理をする方には特にお勧めの物件です。また、料理をされない方でも、料理をするやる気に変わると思います。空室状況はその都度変わりますので、まずはお電話お待ちしております！

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