管理人はだれ！？

2017年5月18日「木曜日」更新の日記

　大正一〇年の借地法・借家法が制定された当初及び昭和一六年の改正された当時は、住居難がひどく、貸主と借地人、借家人との経済力の差が著しく、社会政策的立場から借地人、借家人を強く保護する必要がありました。その後、居住難も一服し、社会情勢や生活環境の変化もあり、借地。借家関係のニーズも多様化してきますと、旧法のように惜地・借家の契約関係を画一的に規制し、地主、家主の権利を弱めて借地人、借家人を一方的に保護していたのでは、かえって地主・家主と借地人。借家人間の多様化した利害の公平な調整が図られない側面があるとの指摘がなされてきました。つまり、多くの地主の間では、借地人を強固に保護した借地法のもとでは、土地を貸してしまったらもう二度と戻ってこないという意識がひろがり、賃貸すれば得られるはずの地代をもらわずとも、賃貸せずにおく方がよいということで、地主が自ら使用する意思も予定もない多くの土地が空地となる例も珍しくなくなりました。実際に、宅地における借地の割合は急速に減少し、昭和三八年には五〇％以上あったものが、今は一〇～二〇％といわれています。このため、都心には多くの空地がありながら、それらが有効利用されずに、住宅地の供給を阻害している要因になっているとも言われているのです。住宅難を解消するために規定が強化された借地法が、今では逆に、ある意味では住宅の供給を阻害する要因にもなっているのです。借家法においても同様のことがいえます。賃貸している建物が老朽化してきたためこれを取り壊した上、再建築して土地、建物の有効利用を図ろうとしても、借家法で要求されている正当事由の要件は非常に厳しく、また裁判に長期間を要することもあり、なかなか建物から借家人の立退きを求めることができないため、再利用、再開発がスムーズにいきません。このため、逆に裁判制度を利用しない、いわばアウトローの地上げなどが行われ、善良な借家人まで迷惑を受けるという例もみられます。また、家族の居住する場合より比較的正当事由が認められやすく、明渡しが容易だということもあり、一部屋あたりの面積が狭い単身者用の、いわゆるワンルームマンションが増加し、最も必要とされる家族用の借家の供給が減少しているとの指摘もありました。更に、改正前の借地・借家法では貨料の値上げも容易ではなく、値上げを求める貸主には酷な面がありました。つまり、貸主が賃料を値上げしようとしてその旨を借主に申し出ても、借主の合意が得られなければ賃料は値上げできず、それでも貸主が賃料を値上げしたいと思えば貸主から裁判所に申し立てて賃料増額の裁判をしなければなりませんでした。裁判に長期間と多くの費用がかかることを考えると、賃料増額をあきらめてしまうか、もうこんな安い賃料しか得られないならばと、土地、建物の賃貸をやめてしまう貸主も多数いました。今回の改正は、このような社会経済情勢の変化により多様化した現在の利害状況を踏まえ、今後の借地・借家契約関係における貸主・借主の利害の公平な調整を図り、借地・借家の契約関係をより合理的なものとすることを目的としているのです。

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