借家法改正のポイント
2017年5月21日「日曜日」更新の日記
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- 今回の借家法に関する改正のポイントの概略は、次のとおりです。(1)更新拒絶、解約申入れの際に必要とされる「正当事由」の判断事項を具体的に列挙し、内容を明確にしました家主による更新拒絶、解約申入れが有効と認められるか否か、つまり借家関係が終了するか否かは家主に「正当事由」があるか否かによります。しかし、改正前はこの「正当事由」の内容が条文上明確にされていませんでした。そのため、この「正当事由」の有無についてはこれまで多くの判例により事例を積み重ねてきましたが、今回の改正法は、この「正当事由」の判断事項を立退料の提供など具体的に列挙して、明確にするよう定めました。(2)更新規定の適用のない確定期限付の借家制度を新設しました改正法によっても、借家契約の解約申入れ又は更新拒絶に「正当事由」が要求されている結果、賃貸した建物は家主にはなかなか返還されません。そこで、借家関係の多様化するニーズに対応するため、このような普通の借家関係とは別に、一定の期間が満了したら更新を認めずに家主に返還しなければならない「確定期限付の借家制度」を新設しました。「確定期限付の借家制度」には、①家主の不在期間のみ建物を賃貸する場合と、②取壊し予定の建物を賃貸借する場合、の二種類があります。(3)家賃をめぐる紛争について適切・円滑な解決を図りました家賃の増額をめぐるトラブルは非常に多いのですが、どうしても家主・借家人間で話し合いがつかない場合には、裁判所で解決する以外にありません。この場合、改正前は、最初から裁判を求めることも多かったのですが、今回の改正により、裁判の前に調停を申し立てなければならないこととし、しかも、この調停の紛争解決に向けての機能を高めて、家賃をめぐる紛争の適切、円滑な解決を図ることにしました。(4)特約により造作買取請求権の排除を可能にしました改正前は当事者の特約で借家人の造作買取請求権は排除できませんでしたが、改正法はこれを当事者が合意すれば排除できることにしました。
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