管理人はだれ！？

2017年5月28日「日曜日」更新の日記

　前述したように、借地権は通常の賃惜権にはない数多くの特徴（権利）があります。したがって、借地権か通常の賃借権かは、地主にとり、また借地人にとり、決定的な違いがあります。この両者を区別する一つの基準は、その土地の賃貸借が建物所有の目的でなされたものであるか否かです。ここでいう建物とは、自宅などの住居用ばかりでなく、アパート等の賃貸用の建物、貸事務所などのための商業ビル用の建物、荷物を入れる倉庫等のすべてを含みます。土地賃貸借の目的が建物所有であるか否かは一見極めて明確な基準のように思われがちです。確かに住居を建てたいという人に土地を貸し、賃借人が自ら家を建てそこで生活したり、商業ビルを建築しようとする人に土地を貸し、賃借人が貸ピルを建築しテナントを入れているなどの場合は、これらの土地の賃貸借が建物所有目的であり、借地権であることは明白です。また、青空駐車場として土地を貸し、土地上に何らの構築物を建てないで利用する場合や、土地上に何らの構築物を建てないで資材置き場として利用する場合などは明らかに建物所有目的ではありません。しかし、区別が明確でない場合もあります。例えば、駐車場として借りながら、その一部に車の洗浄施設として建物を設けたり、また資材置場として借りながら、その一部にその資材用具を保管する施設として建物を設けたりした場合などです。このようなケ－スにおいて、建物所有目的か否かを判断するには、主たる目的が建物所有目的であるか否かによって判断されます。建物所有目的というには、その土地利用の主たる目的が建物所有目的であることが必要なのです。土地を借り受けて土地を利用する際、建物所有を主たる目的とはしておらず土地利用の付随的なものとして建物を建築する場合には、借地借家法上の「建物所有目的」とはいえません。つまり、主たる目的が駐車場、又は資材置場であれば、その付随的施設として何らかの建築物が建っていても、借地法による「建物所有目的」とは判断されないのです。これらの建物が、その土地利用の「主たる目的か」「付随的施設か」の区別が実際には容易でない場合がありますが、このときには、賃借人の土地利用の形態、土地建物の面積の割合、建物の構造等を総合して判断することになります。

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