管理人はだれ！？

2017年5月29日「月曜日」更新の日記

　建物の所有目的で土地を借りれば、それだけで借地権が発生すると思い違いをする人も多くいます。しかし、借地権は建物所有目的の「賃貸借」契約をすることによって発生します。建物所有目的であっても、「使用貸借」契約であれば借地権は発生しません。賃貸借か使用貸借か否かは、賃料の支払いがあるか否かです。賃料の支払いは金銭の支払いでなされるのがふつうですが、それに限りません。商品などの物による支払いでもよいのはもちろん、借地人の労務の提供でも賃料の支払いと認められるのです。一見、明確でありそうなこの賃料の支払いの有無も実際は微妙なケースが多いものです。親が子に土地を無償で使用させていながら土地の固定資産税のみを子供が負担しているケース、親の土地を無償で使用させてもらいながら賃料の代わりに親の生活費を出したり、実際に扶養したりしているケースなど、その区別が微妙です。借主の貸主に対する「金銭の支払い」「労務の提供」などの利益の提供のすべてが地代（賃料）の支払いと認められるわけではありません。社会通念からみて土地の利用に対する対価（見返り）といえる額の支払いがなされて初めて賃料といえるのです。したがって、固定資産税を土地の所有者に代わって負担していても、それによって土地所有者は損をしないだけで何らの利益を受けないわけですから、その他の特別な事情がない限り、これのみでは土地利用の対価（見返り）とは考えられず、賃料の支払いがあったと認めるのは困難だと思われます。両親などの生活に必要な金銭を出したことが賃料の支払いにあたるかどうかについても一概にはいえません。つまり、親に対する扶養は子供らの義務です（民法八七七条）が、その扶養の程度は親、子供らの収入、資産内容等によるとされており、したがって、親の生活に必要な金銭を支払うことが、この扶養義務を超えて親の土地の使用への対価としての意味をもつか否かはそれぞれの親子の諸事情によって結論が異なってくるからです。ともかくも、このような利用関係にあたる当事者は、いま土地を借りているのが使用貸借なのか、借地権なのか明確にするためにも、当事者で話し合い、契約関係をはっきりさせる必要があるでしょう。なお、使用貸借と認められた場合には、借地権の適用がなく民法が適用されます。したがって、契約の存続期間を定めたときはその期間満了時に契約は終了します。期間を定めなかったときは、契約に定めた目的に従った使用収益が終了したときに契約も終了します。もし、期間も目的も定めていなければ、貸主は借主に対して、いつでも無条件で返還請求できることになります。したがって、賃料の支払いをしない使用貸借で土地を借り受けるときは契約期間を定めるか、その目的を定めておいた方がよいでしょう。ただ、もし、契約の目的を定めていなくても土地の使用貸借を受けた後、その土地上に建物を建築しそれを使用しているときは、建物の所有目的の使用貸借と認められるケースも多いと思われます。そのときには、建物の使用がある程度継続し、一定の目的を達成できたと思われるときに使用貸借が終了すると考えるべきでしょう。使用貸借には借地借家法にある建物買取請求権は認められていませんので、使用貸借契約が終了したら、借主は建物を収去して借りていた土地を明け渡すことになります。

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