管理人はだれ！？

2017年5月31日「水曜日」更新の日記

①期間があまり長い場合には一時使用とは認められない場合が多い。一時使用と認められる期間はふつう二、三年以内で、長くても五年くらい以内。②期問満了後の更新を何回も行っていた場合は、一時使用とは認められにくい。③建てられた建物がプレ（ブ、バラックのような仮設的建物の場合には認められやすく、本格的な建物の場合には否定されやすい。④契約当初から、貸主に土地の使用計画が具体化していたり、借主がそれを知っていた場合や、借主が一時的に利用する期間が明らかになっていた場合等は認められやすい。⑤権利金を授受していない場合、資料の増額改定をしていないときは認められやすい。⑥契約書に契約の更新を認める条項が入ってない場合は認められやすい。借地権か否か-契約文言ではなく実態で判断する建物所有目的の土地の賃貸借であるか否か、一時使用のための賃貸借であるか否かは、土地賃貸契約書の文言に「建物所有目的として賃貸する」「一時使用目的として賃貸する」と記載されているか否かではなく、貸主・借主の契約締結の動機、敷地上の建物の種類・設備・構造・約定期間など、その土地の実際の賃借の現状からみて、その賃貸借における当事者の実際の目的が客観的・合理的見地から建物所有目的であるか否か、一時使用目的であるか否かで判断されます。たとえ駐車場契約書、一時使用賃貸借契約書などの題名の契約書を使おうが、また契約書の目的の欄に「駐車場としてのみ使用する」と記載されていようが、契約書の末尾に「本契約は一時使用目的のため、借地借家法は適用されない」と記載されていようが、その実際の賃貸借の状況が建物所有目的であり、一時使用目的ではないとみられる場合には、借地借家法が適用されます。そうでなければ、契約客一盲に「建物所有目的ではない」「一時使用目的」と記載されていることにより借地借家法の適用を回避できることになって、借地借家法が骨抜きになってしまうからです。実際に紛争になるケースの多くも契約沓に「駐車場として賃貸する」「目的は資材置場とする」「一時使用目的」などと記載されていながら、現実にはその土地上に建物が建築されていて、長期間経過している等、契約書と賃貸借の状況とが相違しているケースが多くなっています。このような場合には、契約書の文言だけにとらわれずに、賃貸借の現況等から客観的、合理的にその賃借目的を判断することになります。たとえ、その契約書が公正証書によってなされていても同様です。実際に裁判所で争われるケースの中には、契約書に一時使用目的と明記してあるから借地借家法の適用がないと安心して土地を賃貸したものの、その実態が一時使用目的ではないとして土地の明渡しが認められないという事例が多々あります。借地借家法の理解が十分でない一部の不動産業者は、土地の返還が保障されないと心配して土地賃貸をしぶる地主に対して、借地借家法の「一時使用目的の借地権」の規定を示して、契約書に一時使用目的と明記するから大丈夫と安心させて土地を賃貸させ、後日、賃借人から実際は一時使用でないとして借地権を主張され、裁判になるケースが多いのです。一時使用と認められるのは、借地借家法上極めて例外的なケースで、その賃貸借の実態が一時使用目的と明らかに認められるものに限るのであるということを、まず認識する必要があります。

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