管理人はだれ！？

2017年7月4日「火曜日」更新の日記

「スーパーワンルーム起業術」とは、直接は関係ない話ですが、ある本を読んでいましたら、「投資マンションを金融商品扱いするのは危険」という趣旨の文章を目にしました。執筆者の言わんとするところは、年金の不足分を補う手段として、投資家の注目が集まっている最近の不動産投資に対する警鐘にあるようですが、10数年、不動産投資の仕事に携わってきたプロの立場で読むと、「無知で手を出した場合は」という肝心な前提が抜け落ちていたのが気になりました。著者を含めて、投資本のプロにすれば、「言わずもがなの常識」なのかも知れませんが、投資家デビューを夢見ている人には、最も重要なポイント部分だけに、私から補足しておきたいと思います。誤解を恐れずに言いますと、決して「不動産投資」だから危険な金融商品なのではありません。例え、大銀行や大企業が取り扱っている金融商品であったとしても、リスクが全く伴わない「絶対に安全な」投資など、世界中を探しても存在しません。どのような商品であれ、投資を行う際には、企業とか個人を問わず、手を出す前に危険性や問題点をよく調べてから、投資をするか否かを判断するのが最低限度の基本なのです。投資の基本はいかにリスクを排除できるかに尽きます。そのことは、不動産の投資であっても同じです。ワンルームマンションの投資を始めるにあたっても、「何が危険で、どこに問題があるのか」を事前に調査し、仮に危険や問題がある場合は、それがクリア可能な物件に絞って購入することで、リスクは大幅に回避できます。世の中のブームに乗る軽い感覚で、「銀行預金の金利よりも利回りが高い」程度の認識では、不動産投資に手を染めるのは危険が伴いますし、不動産収入での成功は難しいと、言わざるを得ません。とくに、家賃収入を目的にした賃貸投資は、表面的な利回りだけに目を奪われて投資しますと、私が見ても、ある本が指摘していた落とし穴にはまることになります。不動産投資でいわれている「利回り」とは、一般に家賃をそっくり収入として計上する「表面利回り」で、給料に例えると額面の総収入です。しかも、賃貸に回した部屋は空室率ゼロ（常に賃借人がついていること）を前提に算出された仮定の利率です。ほとんどの不動産業者は、この机上で算出した「利回り」を運用益として説明しています。

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