表面利回りと実質利回り
2017年7月6日「木曜日」更新の日記
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- 一般に金融商品で表示されている「利回り」は、年問利回りのことで、「表面利回り」と「実質利回り」があります。預貯金などは税引き前の「表面利回り」が使われていますが、家賃収入を目的にした賃貸運用による不動産投資では両方が使われています。やっかいなのは、どちらを使うかは販売会社や仲介業者の自由で「表面」と「実質」の相違点を理解せずに、提示された利率の高さだけを鵜呑みにすると投資物件の選択を誤る結米になります。利回りの良い物件かどうかの判断にも影響しますので注意が必要です。「表面利回り」とは、賃借人から受け取る月額賃料（家賃）を12倍して年額に置き換え、それを物件の購入代金で割ったものです。一方、「実質利回り」は、家賃は設定した額がそつくり収入になる訳ではありませんので、賃料から管理組合などに支払う管理費や管理委託費、そのほか手数料などの諸経費を差し引いた額を年額に置き換え、同じように購入額で割って算出した利率です。給料でいえば、表面利回りは総支給額、実質利回りは手取り額に相当します。８００万円で購入した部屋を月７万円の家賃で貸したと仮定しますと、表面利回りの計算式は、（7万円X12ヵ月＝84万円）÷800万円＝0.105、つまり年利回り10・５％に。実質利回りは、賃料収入から建物の管理費、修繕積立金、それと不動産会社などに委託した場合の集金代行費などの諸経費を月額１万円とした場合、（７万マイナス１万円×12ヵ月・72万円）÷８００万円＝0.09。こちらは９％の利回りとなります。どちらも高利回りですが、販売業者などから提示を受けた場合、１・５％の差が出ます。見かけの収入よりも実額の方が収益実態に即していますので、なるべく手取りである実質の利回りで判断していただきたいと思います。異なる不動産会社で紹介を受ける場合、異なる利回りで提示されることもありますので、物件の比較をする際はどちらかに統一して利回りを比較する必要があります。また、単に利回りだけに目を奪われていますと、賃貸経営では重要な要素となる稼働率（空室率）を軽視しがちになりますのでくれぐれも市場の分析も忘れずに行ってください。起業の目的達成には、利回りと稼働率は車の両輪です。図面などを基に、自分で試算してみることも重要です。
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