管理人はだれ！？

2017年8月7日「月曜日」更新の日記

　２１世紀を迎えた日本社会が大きな転換期にあるのは間違いありません。それに伴って、あらゆる産業で構造改革が求められています。それは、この住宅産業でも同様です。従来の住宅づくりとは異なった、新しい住宅づくりが求められています。 　私どもカメヤグローバルも、いち早く新しい時代を見据えた住まいづくりをスタートさせていますが、その一つが土地の所有にこだわることなく、豊かな生活のステージとしての住宅を実現する「定期借地権付住宅」です。 　これまでの家づくりを見てきて感じるのは、建てること自体が目的となり本来の目的である「快適に暮らすための住まい」といった大切な視点が忘れ去られてきたことです。家づくりにほとんどのエネルギーがとられるために、子どもの教育や老後の暮らし、生活のゆとりなど考える余裕がなくなっているのです。 　バプル経済の末期には、生活大国のスローガンのもと「年間１８００時間労働と年収の５倍以内での住宅取得」が掲げられましたが、この年収の五倍以内という目標でさえ生涯収入の３５％が住宅費に消えてしまう数字です。これでは、ゆとりを持って生活するのが無理なのも当然と言えます。 　しかし、土地が値上がりし給料が右肩上がりの高度経済成長期は、多少無理な借金をしてでも「土地付き住宅を取得してよかった」と言える時代でした。このため、このことはさほど問題にはならなかったのです。 　戦後からバブル期にかけて地価が急騰した時期は３回あります。１回目は昭和３５年から３６年にかけての池田内閣による所得倍増政策の頃です。都市部での工業用地や生産拠点化を図るため臨海地域の土地が高騰。と同時に、都市部への労働人口の集中で周辺 地域の地価も上昇しました。 　２回目は、田中内閣による列島改造ブームの時代です。ゴルフ場や別荘地など大規模な開発が進み、都市部だけでなく全国的に土地の価格が急騰しました。 　そして３回目が、昭和６０年のプラザ合意による円高政策に端を発するバブル景気です。 超低金利政策による金余りで、土地は利用目的とは関係ない資産形成や投機の対象となり、 ５年間も高騰を続けることになったのです。 　昭和３０年を起点としてこの間の地価の上昇を６大都市圏の住宅地価格でみると、４０年で約１２０倍（この間の賃金指数が約２１倍、ＧＤＰは約５３倍）にも跳ね上がっています。年平均にして、実に約１４％という値上がりです。 　これなら年利６％の借金をして土地を購入しても、差引き毎年８％ずつ資産が増えていくことになります。「借金してでも土地を買っておけば、労せずして確実に資産を増やすことができる」ということで、土地神話が生まれることにもなりました。 　しかし、こうしたゆがんだ資産形成がいつまでも続くわけがありません。１つが経済環境の激変です。膨らんだ風船がいつかは破裂するように、バブルが崩壊。戦後初めて土地が値下がりをするなどデフレが進行し、一方ではサラリーマンの給料も右肩上がりの増加が期待できなくなりました。 　政府の土地政策の変更が、それに輪をかけました。臨時行政改革推進審議会の緊急答申を受け不動産関連融資の総量規制を実施するとともに、平成元年には「土地基本法」を成立させたのです。 「土地基本法」は、これからの土地政策の理念と方針を明示した土地に関する憲法的な存在と言えるものです。その中には、投機的取引きの抑制や土地の計画的有効利用の促進等が盛り込まれ、土地は所有から利用する時代になることが宣言されたのです。そして平成４年、この理念に基づいて新しい借地借家法が施行されました。 　従来の借地借家法では、土地の利用を阻害する条項がありました。それが「借地期間更新拒絶のためには地主に正当な事由が必要」との一項で、１度土地を貸すとなかなか戻ってこない要因になっていました。 　このため、土地所有者は駐車場や一時的な使用以外に土地を貸さなくなり、結果として土地の値段をさらに吊り上げることになったわけです。 　これに対して、新しい借地借家法で創設されたのが「定期借地権制度」です。この「定期借地権」とは、更新のない借地権のことで、その代わり借地期間が５０年以上となっています。つまり、期間５０年の定期借地権契約を結べば、貸し手は５０年後に確実に土地が戻ってきますし、借り手も５０年という長期間安心して土地が借りられます。 　このメリットを住宅取得に活かしたのが「定期借地権付住宅」です。ユーザーはこれまでのように高い土地を購入して住宅を建てるのではなく、土地所有者との間に定期借地権を設定。そこに住宅を建てるわけです。 　この方法だと、最初に地価の１０～２０％程度の保証金を積み、定期的に一定の借地料を土地所有者に払うことになりますが、それでも土地を購入して新築するのに比べ、その５割から６割でマイホームが可能になります。また契約時の保証金は、土地返却時には戻ってくることになっています。 まさに子育ての必要な３０代から広い家に住みたい、老後のために住宅を持ちたい、マイホームとゆとりある生活を両立させたい、といったユーザーの声に応える住宅が、定期借地権付住宅と言えるのです。 　私は新しい借地借家法が施行されるとすぐ、この定期借地権付住宅の研究をスタートさせ、平成５年５月には全国に先駆けて事業化しました。 　その後、旧建設省の音頭のもとに平成６年７月、「定期借地方式を活用した住宅・宅地供給が、適正かつ円滑に実施されるよう、定期借地権制度の普及活用を促進する」目的で「定定期借地権付住宅が供給されています。しかも平成１２年の１年間では、前年比約３５％増と初めて４０００戸を突破しました。 　定期借地権付住宅の有利さは、同協議会が実施した供給実績調査からも明らかです。 　まず価格面ですが、定期借地権住宅は全国でみると保証金が平均で約６９３万円、月額借地料（地代）が平均で約２万８０００円、住宅価格（建物十保証金等）が平均約２４８９５万円になっていることがわかりました。 　これは、敷地を同一規模に換算して周辺地域で土地を購入して新築した住宅（土地所有権付住宅）価格の約６３％と四割近く安くなっている計算です。 次に住宅の広さですが、定期借地権付住宅の敷地面積は全国平均で２０９.７平方メートル、延べ床面積は平均２１４.２平方メートルとなっています。 　やはり、周辺地域の土地所有権付住宅と比較すると、敷地面積で約１.５８倍、延べ床面積では約１.２５倍の広さになっています。 　少し前の調査になりますが、「定期借地権普及促進協議会」から実際に定期借地権付住宅を購入したユーザーのアンケート結果も公表されています。 　第一に「入居後の満足度」ですが、総合評価では９０％のユーザーが「土地所有権付住宅に比べ、良い条件の住宅を安く購入することができ満足している」と回答。項目別に見ても、満足度の高いものとして「建物の広さ」９１％、「土地の広さ」８５％、「街並み・環境」８０％などが挙がっています。 　「購入者の住宅観」では、７１％のユーザーが「土地神話は崩れ、土地の投資価値としての優位性は低くなる」と考え、また９３％のユーザーが「住まいは資産価値ではなく利用価値で選ぶべき」と回答しています。 　一方、定期借地権付住宅への不満や不安な点としては、「地代がどの程度値上がりするのかわからない」が最も多くて６５％、「期限到来時の経済・社会状況がわからない」が５２％、「期間途中で売却する場合、いくらで売却できるかわからない」が４３％で続いています。 こうしたアンケートから浮かび上がってくるのは、将来の地代や５０年後のことが気になりながらも、現在の生活の質を落とさず、よりよい住環境を手に入れる方法として定期惜地権付住宅を選んだユーザーの姿です。 　いずれにしても、これからの時代はかつてのように土地の値上がり益に依存した住宅取得はできません。収入的にも、年功序列や終身雇用といった日本的経営の崩壊で伸びが期待できない時代を迎えています。 　こうした時代にあって土地にかかる費用をグンと安くできる定期借地権付住宅は、２１世紀における有力な住まいづくりの手段と言えるでしょう。"

いい天気ですね。

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