管理人はだれ！？

2017年8月26日「土曜日」更新の日記

　中古住宅の購入に合わせてリフォームしようと考えている消費者にとって、最大の不安はリフォーム費用がいくらかかるか分からないことだろう。新築であれば、消費者が求めるグレードの坪単価に床面積をかけて概算コストを出せるが、リフォームの場合、住宅の劣化状態によって費用が大きく変動する可能性があるからだ。 　フォーラムの提言では、次のような取り組みが示された。 ・物件紹介とリフォーム提案をワンストップまたはパッケージで行う新しい不動産流通ビジネスモデルを育成・支援する ・住宅購入者がインスペクションとリフォームを併せて行うことを支援する ・履歴情報と併せたリフォームプランを早期に提案できるようにする 　いずれも中古住宅購入プロセスの早い段階で、消費者からのリフォーム相談に対応することの必要性を強訓したものばかりだ。しかし、どのプレーヤーがどの段階からリフォーム相談に対応するのが良いかは、まだ十分に検討されていない。 　不動産流通近代化センターが運営する不動産総合サイト「不動産ジャパン」には、消費者向けコンテンツ「住まい探し講座」のなかで「中古住宅を購入してリフォーム」の方法を紹介している。そこではリフォームエ事を行う手順は解説しているが、「中古住宅を購入したあとにリフォームをスタートすると入居までに時間がかかる」というアドバイスが書かれているだけで、同時並行で行う具体的な手順までは説明していない。 今後、事業者に求められるのは、中古住宅購入とリフォームエ事を並行して効率的に行う標準的な手順（＝ビジネスモデルといっても良い）を複数パターン用意して、消費者に情報提供することだろう。 新築でも「分譲を購入する」「土地探しと住宅建設を合わせてハウスメーカーに発注する」「土地を購入してから設計事務所や工務店に工事を発注する」など、どの方法を選択するかで、資金計画も含めて手順が違ってくるように、中古住宅購入＋リフォームエ事でも選択肢ごとの標準的な手順が必要である。 　買取再販業者がリフォームした中古住宅であれば、新築分譲と同じ手順で購入することが可能だ。宅建業者がリフォームエ事までパッケージ化して提供するサービスも、消費者にとっては便利だろう。消費者が中古住宅の価格査定とリフォームエ事の内容と費用を第３者に評価してもらう場合、どのタイミングでどう対応してもらえるのかを明確にしておくことが消費者保護にもつながる。 消費者が中古住宅仲介とリフォームエ事を分離して発注する場合には、宅建業者とリフォーム事業者・工務店などの連携と責任分担のルールを決めておく必要があるだろう。フォーラムの議論でも「仲介段階で売主側の宅建業者による物件の囲い込みを防ぐためにレインズシステムの透明化が必要」との意見が出たが、物件仲介だけでなく、リフォームエ事の囲い込みが発生する懸念もあるからだ。仲介とリフ ォームのワンストップ化やパッケージ化が新たな囲い込みにならないように、消費者がリフォーム業者を自由に選択できる仕組みや場合によっては罰則規定が必要かもしれない。 　さらに、消費者が中古住宅を選択する早い段階でリフォーム費用の目安を判断できる仕組みもあると便利だろう。新築なら売出価格が予算オーバーした時点で検討対象から外れるが、中古住宅の場合、売出価格が多少高くても状態が良好でリフォーム費用を含めた総額で予算内に収まるのなら検討対象になるからだ。 現在の住宅性能表示制度や住宅履歴情報は、その情報内容がリフォームエ事の判断材料になるように工夫されていない。例えば、インフィルの平均的な耐用年数やスケルトンの劣化状況から最小限のリフォーム費用の目安を概算できる仕組みがあると、消費者も中古住宅を選びやすくなる。住宅性能表示制度も、補修・リフォームの判断に活用できるようになれば、消費者に役立つ情報として市場に定着すると考えられる。

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