管理人はだれ！？

2017年8月27日「日曜日」更新の日記

　中古住宅は新築に比べて一般的に安いとはいえ、消費者にとって人生最大の買い物であることに違いはない。消費者の不安を取り除くためにも、各プレーヤーたちの社会的信用を高めて、消費者に信頼される業界を目指すことが重要である。 　フォーラムの提言には、「宅地建物取引業者及び従業員の資質の向上」と「リフォーム事業者の質の向上」 が書き込まれた。加えて、インスベクション事業者などの他のプレーヤーの質の向上にも取り組む必要がある。 　国土交通省では、2006年から監督処分を行った宅建業者などの情報を公開するネガティブ情報等検索サイトの提供や、2011年から宅建業者による悪質な勧誘に対する規制強化を実施しているが、90年のバブル崩壊以降、宅建業の育成・強化を図る産業政策をほとんど実施していない。 　2005年から国土交通省の社会資本整備審議会に不動産部会が設置されているが、これまでの審議は不動産投資市場と賃貸管理市場の整備に集中し、不動産流通システムの改革は置き去りにされてきた。 それだけに、フォーラムの提言「宅建業者と従業員の資質の向上」で示された取り組みは、喫緊の課題といって過言ではないだろう。 フォーラムの議論で、不動産流通業界団体の委員からは「売主側にとって不利な情報を買い主に提供すると、売り物件が出てこなくなる」との発言がたびたび出された。この発言の真意は、売主にとって不利な情報を出さずに物件を売却する倫理観の低い宅建業者が他にいるから、真面目に情報提供を行う宅建業者に売り物件の依頼が少なくなるとの心配だろう。世の中から売り物件が出てこなくなるなど、あり得ない話である。 　売主側に不利かどうかに関係なく、どの宅建業者に依頼しても必要な情報はすべて開示される倫理観とスキルが備わっていれば、売主側も不利な情報を出すか出さないかで宅建業者を選別しなくなる。むしろ、ポジティブ情報を積極的に開示することで高く売ってくれる宅建業者が高く評価される市場をつくることが、宅建業者と従業員にとって教育・研修に取り組むモチベーションとなるはずである。 リフォーム業者の質向上には、中小の工務店やリフォーム業者の育成・強化を図るための新たなビジネスモデルの導入が有効だろう。 リフォーム業界では過去に不良不適格業者による詐欺事件が社会問題になった事例もあり、請負金額５００万円未満のリフォームエ事には建設業許可業者の資格が必要ないことも問題であると指摘されてきた。瑕疵保険の導入で、瑕疵に対する消費者の不安から、中小事業者が大手に比べて不利になる心配は小さくなったが、企業の信用力、技術・開発力、営業力などで大手に対抗するのが難しくなることが懸念される。 　中古住宅・リフォームトータルプランでは、中小事業者の技術力Ｉセールスカの向上に向けて、グループ化、ネットワーク化を促進する方針が示された。フォーラムでも優良リフォーム業者の格付け制度の検討、中小リフォーム業者の育成支援を提言したが、格付け制度を導入する場合も、グループ・ネットワーク単位で評価する工夫も必要だろう。 建設業では、コンビニエンスストアのような本格的なフランチャイズシステムを実現しにくい状況にある。５００万円以上のリフォームエ事を行う場合は、建設業法によって請負契約が基本となっており、発注者→元請け業者→下請け業者というビジネスモデル以外は認められていないからだ。 　すべての工事が５００万円未満の小口であれば問題はないが、そうでなければフランチャイズ本部が元請け業者としての責任を果たさなくてはならない。結果的に全国に支店網を持つ総合建設会社やハウスメーカーと同じ仕組みとなって、フランチャイズチェーンのメリットを発揮しにくくなる。こうした問題に対処するためにも、早急に建設業法を改正して、本格的なフランチャイズシステムなど新しいビジネスモデルの導入を促進する必要があるだろう。"

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