管理人はだれ！？

2017年8月28日「月曜日」更新の日記

　新しい市場を育てていくときに、消費者保護の仕組みを整えることは必要不可欠である。すでに隠れた瑕疵の存在を心配せずに安心して中古住宅を購入できるようにする瑕疵保険や、万一のトラブルに対応する紛争処理機関などの整備が進められてきたが、広義の意味で、住宅に関する様々なトラブルを未然に防いだり、リスクをカバーしたりする仕組みも整えていく必要があるだろう。 　フォーラムの提言では、中古住宅・リフォームトータルプランにも盛り込まれた「瑕疵担保履行法に基づく保険の活用」が明記されたほか、新たに一定期間の間であれば契約を解除できるクーリングオフ制度の検討が加えられた。 　瑕疵保険は、耐震強度データ偽装事件をきっかけに導入され、新築には義務付けられた。中古住宅の売買やリフォームでは任意加入となっており、普及率も年間１％にも満たない状況だ。本格普及に向けて商品力の強化を図るとともに、何らかの普及策を講じる必要はあるだろう。 　本来なら、消費者が中古住宅のリスクを認識して自ら保険に加入するのが望ましいが、地震保険ですら加入率は３割未満である。消費者に中古住宅の瑕疵リスクをいくら啓蒙しても、大きな社会問題でも生じない限り瑕疵保険の普及が進まない懸念もある。 　保険加入が物件購入の条件の１つになるような環境をいかに作るか。やはり鍵を握るのは「金融」である。フォーラムでは、市場活性化に向けて中古住宅購入とリフォームに対するローン商品の開発などが提言された。消費者に対して利用しやすいローン商品を提供するだけでなく、住宅購入における様々なリスクを消費者に認識させ、リスクを未然に防ぐのも金融機関の重要な役割である。 今後、中古住宅の資産価値を正しく評価して築年数の古い住宅でも活発に流通させていくのであれば、瑕疵保険への加入を条件に中古住宅ローンを積極的に提供することも検討する必要があるだろう。また、瑕疵保険に加入している場合は、資産価値が担保されていると見なしてリフォームを含めて融資額を増額する措置も考えられるのではないか。 　さらに、中古住宅の購入とリフォームを同時に行うときに一体的に提供するローン商品では、複数の事業者が資金決済にかかわるため、決済リスクが高まる懸念がある。日本では、米国などで一般的なエスクロー（第３者預託）制度がこれまで普及しなかったが、中古住宅購入とリフォームを一体化したローン商品を実現するためにはエスクロー制度を活用する必要があるのではないか。建物検査、瑕疵保険、エスクロー制度を上手く組み合わせることで、一体的ローンで購入とリフォームを別々に決済できる環境を整えられるだろう。 住宅購入後に最も不安なのは、やはり住宅ローンのデフォルトリスクだ。以前から住宅ローンのノンリコース化の必要性が指摘されているが、実現が難しい状況にある。フォーラムの提言の中には「スムーズに担保処分できる流通システムの構築」や「民間資金を活用した不動産の買取ファンド・買取機構の創設」「リバースモーゲージの普及」などが書き込まれたが、中古住宅の流通量が増大し、中古住宅の資産価値の透明化が進むことで将来的にノンリコース化が可能になるかもしれない。 　フォーラムでは、ライフステージに合わせて安心して住居を住み替えることができる環境づくりについても議論された。住み替えの方法も、住宅を売却して購入するか、保有する住宅を賃貸にして新たに購入するか、住宅を売却して賃貸に入るか、など選択肢は様々。それぞれ状況に応じて、どのような住み替えが良いのか、気軽に安心して相談できる窓口も必要だろう。最大の個人資産である住宅を有効活用できる環境を整えることが、消費者保護の重要な観点である。"

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