管理人はだれ！？

2017年8月29日「火曜日」更新の日記

　家を動かすことで、住み替え、リフォーム、そして新築という循環型の住宅投資が活性化し、市場も拡大する。政府の新成長戦略では2020年までに中古住宅流通・リフォーム市場を倍増するという目標が掲げられた。しかし、「ストック型の住宅市場への転換」を目指す目的は市場拡大だけではない。 　少子高齢化が急速に進み、個人所得が伸び悩む社会情勢のなかで、国民の負担能力を考慮しつつ居住の安定確保を図ること。「住生活基本法」に示された社会目標を実現することが、中古ビジネスの成功、さらには流通市場拡大につながる。 　国策として家を動かす目的は「居住コストの低減」である。従来のスクラップ＆ビルドではなく、良質な住宅に長く住み継ぐことで、いわゆる「割り勘効果」が発揮され、国民の居住コスト負担の低減につなげていく。この視点こそがストック型市場に転換していく意味である。 住宅を購入して住むには様々な費用が発生する。賃貸住宅に住むなら家賃や共益費が「住居費＝居住コスト」であるが、持家の住居費には「居住コスト」だけでなく「不動産投資」のおカネが含まれる。 ここが賃貸と持家の最大の違いだ。 　フォーラムの議論でも、日本では国民がいくら投資を行っても住宅資産が増えずに劣化していくのは大きな損失であり、住宅が資産として適正に評価される市場を形成していく必要があるとの意見が相次いだ。その理由も、居住コストで考えると理解しやすい。 　土地2000万円、建物2000万円の住宅を購入して住む場合、合計4000万円は不動産に投資するおカネである。しかし、多くの国民は住宅ローンを利用して投資を行うわけで、毎月ローン返済する元金と金利のうち「金利」は住むためのコストとみなすことができる。このほかに賃貸なら支払う必要がない固定資産税などの「税金」、火災保険や地震保険などの「保険料」、修繕費やリフォーム費用などの「維持修繕費」も持家の居住コストだ。 さらに建物は、経年劣化によって資産価値が減額していく。いくら減額したのかは、持家を売却する時にならないと確定しないが、もし20年後に資産価値がゼロになってしまうと、毎年100万円ずつ「減価償却費」を支払っていたことになる。これも居住コストだ。つまり、持家の居住コストは次のような数式で表すことができる。 　・持家の居住コスト＝金利負担＋減価償却費＋税金＋保険料＋維持修繕費 　国民がいくら投資しても住宅資産が増えないのは「減価償却費の払い過ぎ」が原因である。 　もし、木造戸建住宅の資産価値がゼロになる期問が20年ではなく60年になれば、減価償却費は2000万円÷60年間約33万円となり、3分の1に負担を軽減できる計算となる。これが、良質な 住宅が適正な資産価値を持って市場に流通し住み継がれることで居住コストが低減される理屈だ。減価償却費が減った分、消費者が維持修繕費におカネを回すようになれば、居住コストの負担を減らしながら、リフォーム市場を拡大できる。まさに１石２鳥というわけだ。 中古住宅を購入するメリットも居住コストで考えると理解しやすい。築15年の中古住宅であれば、すでに15年分の減価償却が終わっているわけで、その分、居住コストが低減されているからだ。中古住宅を購入してリフォームエ事を行う場合でも、減価償却費が年間33万円の中古住宅なら、減価償却が終わった分の33万円×15年＝約500万円をリフォーム費用の目安とすると居住コストは増えない計算となる。つまり、リフォームエ事見積額が500万円以下ならお買い得、500万円以上なら劣化が進んでいると、中古住宅の品質・性能の判断にも利用できるだろう。 フォーラムの提言には「既存住宅のスケルトン（構造躯体）とインフィル（内装・設備）を分離して資産評価する考え方の浸透が必要である」と書かれた。スケルトンとインフィルでは耐用年数が異なるので、減価償却期問を20年から一律で60年に延ばすのは現実的でないからだ。スケルトンは60年、インフィルは15～20年と計算すれば、減価償却費の負担は年問33万円より増えることになるが、より適正な資産評価が可能になる。 長期優良住宅制度の原型となった「200年住宅」構想では、良質な住宅を建てて住み継ぐことで「割り勘効果」を発揮し、国民の住居費負担を軽減する狙いが明確に示されていた。中古住宅市場の活性化が割り勘効果を発揮させ、住宅資産の増大にも寄与することを明確に示すためにも、居住コストを「見える化」していくことが重要である。フォーラムでは「住宅の燃費に関する情報を提供する仕組みの整備」が提言された。これも、住宅に住み始めた後にかかる費用＝居住コストを「見える化」しようという取り組みだ。さらに住宅の維持管理にかかる費用に関する情報も提供されるようになれば、消費者は住宅にかかわる居住コスト全体を把握できるようになる。 住宅の維持修繕に必要な費用が「見える化」されると、維持修繕やリフォーム費用を計画的に積み立てて準備しようとする消費者の増加も期待できる。 　マンションの大規模修繕積立金を預かる「マンションすまい・る債」を提供する住宅金融支援機構では、リフォームエ事にも利用できる個人向け住宅債券「つみたてくん」の新規募集を2004年に停止しているが、今後は維持修繕やリフォームエ事向けの小口積立商品として復活してはどうだろうか。マンションでも、大規模修繕積立金の積み立て状況が価格評価に影響するように、「住宅債券付き中古住宅」も市場での評価を高めるには有効かもしれない。 安心して中古住宅を購入してリフォームエ事を行える市場環境を構築するには、不動産流通市場活性化フォーラムでの提言を「絵に描いた餅」にすることなく、不動産流通業界をはじめ各プレーヤーが確実に実行することが求められる。消費者もかけるべきコストは惜しまずに、積極的に良いサービスを利用していくことが市場を育てることになる。事業者側も、「居住コストの低減」効果を実現するべく不動産流通システム改革に取り組まなければならない。同時に、消費者の負担が過度に重くならないように「不動産流通コストの削減」に取り組むことが必要である。

不動産サイトでも人気です！逗子市の賃貸物件で快適ライフをあなたにお届け！

和室の部屋には家族みんなが集まる、これも和室の魅力ですね。

敷金不要物件でも、退室の際発生するクリーニング費用などは支払わなければいけません。

困った時に助けてくれる人がいるフロントサービスはメリットがあります。
様々な立地環境に物件は建っていますが、一番人気があるのは好立地に建つ物件。

家の近くに保育園があれば、お子様を預けて時間にゆとりをもって出社できますよね。
セキュリティ会社に加盟済の物件は安心して生活出来ます。

逗子市周辺の物件なら周辺環境も凄く良いですしとても人気があるのでオススメです。

即営業可の賃貸物件として居抜きなどの物件が注目されています。
お子様のいる方は小学校近くの物件を選びましょう。通学がかなり楽になります。

すっきりとしたシンプルな空間の賃貸アパートはインテリアなどの配置にも困りません。

目黒区は不動産が探しやすい？！素敵な毎日を送るために。

人気の目黒区なら、充実した毎日を過ごすことができますよ。

中古マンションを探すときには、まず条件をチェックしましょう。
お子様のいるご家庭は緑豊かな住宅地に引っ越しませんか？
畳張替済物件は、気持ちよく新生活をスタートする事が出来ます。
また、夜遅くに自動車などの音が聞こえにくい上階無し物件はぐっすり眠れます。
低い場所にある物件と違い、眺望良好の物件は、空の広さを感じられます。
そんな目黒区で新たな一歩を踏み出すなら中古マンションで決まりです！

次に、目黒区の施設を紹介します。
耳や鼻の調子が悪くなっても、エリア内に東京共済病院 があるので安心です。
体の調子が悪くなったら、下目黒内科胃腸科クリニックですぐ診てもらいましょう。
最後におすすめの施設ですが、様々なジャンルの本を扱う西村文生堂があります。
それだけでなく、地下車庫のある住宅なら、車を安全に保管できることができます。
便利な洗濯乾燥機付の物件なら、費用も抑えれるのでオススメです。
どなたでも、新居に洗濯機があれば、重い洗濯機を運ぶ必要がないので楽ちんです。