管理人はだれ！？

2017年11月18日「土曜日」更新の日記

　不動産取得を行う場合、現金100％で投資を行うことは、個人の一部富裕層を除いてはありえない。それは投資効率が落ちるからである。つまり、不動産投資を行う場合、負債を利用して自己資金以上の投資効果を狙うことが当たり前になっている。これを「レバレッジ効果」という。 　具体例を挙げて説明する。仮に、10の投資を行うと、10の収益（投資資金の資金の10％の利益）を生むとしよう。もし、レバレッジを使わずに自己資本（現金）100で投資すれば、そのリターンは10％（10／100）である。 　しかし、自己資本が20しかなくても、レバレッジを使って、銀行から80のお金を借りることができれば、同じ１００の投資が行える。そして、自己資本20・惜入金80で投資すれば、そのリターンは50％（10／20）と高リターンとなる。当然、レバレッジを使った場合は、銀行に対して金利を支払わなくてはならないが、それを考慮しても、特に日本のような低金利であれば、高いリターンを享受できる。 　先に、2003年からのミニバブルの主役は国内勢ではなく、海外マネーを軸とした不動産ファンドであったことを説明した。実際、住信基礎研究所によれば、不動産私募ファンドの残高は、04年の2.2兆円から08年には15.2兆円になったと発表している。ちなみに、不動産ミニバブルが崩壊したあと、不動産私募ファンドの残高の伸びは鈍化しているが、直近のデータ（10年12月現在）でも、15.7兆円の残商になっている。 　不動産ファンドの場合は、高いリターンを標榜し、投資家から資金を提供してもらうため、できるだけ現金部分を小さくして負債部分を大きくすることで、レバレッジを高め、高い投資リターンを狙う。 　したがって、不動産ファンドが成功するかしないかは、レバレッジを高められるか、つまり、お金を銀行から借りることができるかどうかが重要なのである。

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