メザニンロ－ンの積極的な活用
2017年11月20日「月曜日」更新の日記
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- 日本の銀行の慎重な貸出姿勢は、不動産ファンドにとって厄介なことである。それは、適切なレバレッジがかけられず、高い投資リターンが期待できないからである。その不動産ファンドの借入れ希望額と日本の銀行貸出の穴を埋めたのが、外資系金融機関であった。 彼らは、「メザユンローン」というものを使って、積極的に不動産ファンドに資金を提供した。メザユンとは、もともと建物の1階と2階の間である中2階を意味する言葉である。まず大前提として、不動産投資が失敗した場合、一番リスクが高いのが、現金を最初に提供する投資家（エクイティ投資家）である。逆に、一番リスクが低いのが、銀行貸出（デッド投資家）である。なぜなら、元利金の返済を最優先で受けることができるからだ。 メザユンとは、その中間のリスクであることに由来する。具体例を挙げて説明しよう。投資した不動産の価格が100で、その内訳が、現金（エクイティ）20、メザユン20、銀行貸出（デッド）60で構成されていたとする。 その後、その不動産の価値が70になった場合、エクイティ投資家は投資した20が全損、メザユン投資家は半分の10の損失、デッドの投資家は損失なしとなる。つまり、エクイティ投資家はハイリスク・ハイリターン、デッド投資家はローリスクーローリターン、メザユン投資家はミドルリスク・ミドルリターンとなる。 外資系金融機関がメザニンローンやデッドを積極的に提供した背景には、自国の株式市況や不動産マーケットが好調であり、いわゆる金余りの状況があったからだ。つまり、リスク許容度が極端に大きくなっていたからである。 さらに、外資系金融機関はそのメザユンローンやデッドを自社で保有せず、「証券化」という手法を使つて外部に売却していた。典型的な例が、ＣＭＢＳ（商業不動産担保証券）である。実際、2007年度のピーク時には、約2兆2000億円ものＣＭＢＳが発行された。 ところがその後、ミニバブルが崩壊すると、日本の金融機関は慎重な貸出態度をとっていたため、ほとんどダメージを受けることはなかったが、外資系金融機関は多大なる損失を被った。その結果、外資系金融機関の不動産ファイナンス部は閉鎖、もしくは従業員の大幅なリストラを余儀なくされた。
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