管理人はだれ！？

2017年11月22日「水曜日」更新の日記

　最終的には金利上昇が止まった後（決して金利上昇中ではない）、不動産マーケットは低迷するのが常である。そのため、金利上昇が不動産マーケットに対してネガティブな要因になっていると、知識人と称される人々などが勘違いする原因となっている。 　しかし前述したように、金利が上昇を続ける局面は、経済状況がさらに良くなるということであり、賃料や不動産価格の上昇期待がさらに高まるのだ。 　金利上昇が不動産マーケットに対してネガティブな要因とみられるのには、理由がある。それは、金融当局が政策金利を引き上げて、過熱した不動産マーケットを沈静化させようとすると同時に、不動産業向け銀行貸出に対して規制を導入するからである。 　つまり、不動産業向け貸出規制が不動産マーケットを下落させる本当の要因なのだが、金利の変化のほうがより注目されるため、それが要因であると勘違いされている。 　過去の事例をみてみよう。例えば、1990年代のバブル崩壊の原因としてよく話題に上がるのが、第26代日銀総裁の三重野康氏による短期間の公定歩合引き上げである。たしかに、1年3ヵ月の間に公定歩合を2.5％から6.0％に引き上げる行為は、過熱していた不動産マーケットを鎮静化させるには十分であった。 　しかし、それだけでは不動産マーケットを壊滅させるには不十分である。いくら金利が高くても、その支払利息を払い続けることができれば、不動産マーケットの崩壊は起きないからである。実際に、完全に不動産マーケットの息の根を止めた大きな要因は、不動産業向けの銀行貸出を制限した「総量規制」の導入である。 　直近の2007年以降のミニバブル崩壊の発端も、06年12月に発令された「不動産ファンド向け融資規制」であった。この規制によって、不動産ファンド業界を中心とした不動産会社が、十分な資金を銀行から借りることが難しくなったことは記憶に新しい。

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