不動産マーケットのサイクルを読めば買い時がわかる
2017年11月30日「木曜日」更新の日記
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- 相場に携わっている人ならわかるが、人と逆の投資行動を起こすのは、勇気がいることである。例えば、相場が下落し、まったく良い話が聞かれないなかで投資行動を起こすのは、非常に難しい決断である。 特に、震災直後に不動産を購入することは、非常に勇気がいる。しかし、相場の格言に「麦わら帽子は冬に買え」「夜明け前が一番暗い」などがあるように、総悲観（悪い材料が重なり相場が下落している状態）が蔓延している時に投資することが、最も高いリターンを期待できる。不動産への投資もまったく同様である。多くの人が買いたがらない時に投資するのが、一番良いのである。不動産価格は熱しやすく冷めやすい傾向があり、価格の上下変動も大きい。多くの人が買いたがらない時には、思わぬような価格で不動産が売りに出る場合があるからだ。 さらに、不動産マーケットは常に同じサイクルで動くため、相場の格言通りに投資行動を起こすことが最も正しいことになる。そのサイクルは次の①～③の通りである。 ①不動産価格上昇⇒不動産マーケット過熱⇒金利引き上げ⇒不動産価格上昇に拍車。 ②不動産業向け貸出規制の導入⇒不動産価格上昇率低下と売買件数減少⇒不動産業向け貸出規制の追加⇒不動産価格下落⇒金利引き下げ⇒不動産価格下落に拍車。 ③不動産マーケット活性化策の導入⇒不動産価格下落串低下と売買件数増加⇒不動産価格上昇。 不動産マーケットの資金繰りを良くする政策は、常にその効果を発揮する。それは、前述したように、不動産マーケットを押し上げる最も効果的な方法が、銀行貸出残高を増加させることにあるからだ。 現に2008年、中小企業の資金繰りを助ける緊急保証制度の導入を含めた3度にわたる経済対策が行われ、Ｊ－ＲＥＩＴの資金繰りを助けるために官民ファンドが設立された。これらの不動産マーケット活性化策が09～10年にかけて徐々に浸透し始め、不動産価格下落率が緩やかになると同時に、売買件数が増加した。
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