管理人はだれ！？

2017年12月3日「日曜日」更新の日記

　マンションの過剰供給は地価値上がりに水を差すことになるでしょう。 　それが不動産不況を引き起こします。 　それも新しい高級マンションの建設が集中している六本木、汐留、品川を中心とした都心3区から起こり、都内周辺地域、次いで大阪、名古屋、福岡に波及するのではないでしょうか。 　不動産市場の買い手と売り手の構造変化も地価下落を加速しそうです。 　戦後一貫して土地を買い続けてきた企業が、時価会計原則の適用や資産の有効活用のために、最近は社宅や工場跡地など遊休資産の処分を急ぐなど、売り手に変身しました。 　地方自治体や土地開発公社も、買い取った土地が「塩漬け」になっており、今後は売り手に回るでしょう。 　バブル崩壊以降、土地をめぐる状況は劇的な変化を遂げました。 　土地神話の時代には、土地は寝かしておけばいつの間にか値上がりする「おいしい投資商品」だったのです。 　土地神話が崩壊し、投機、利殖を目的にする「仮需」は姿を潜め、利用価値を重視する実需が主体となっています。 　しかも、供給は高まっています。 　土地に資産価値がなくなると所有者はいっせいに土地を手放しました。 　東京商エリサーチの調べによると、この10年で、東京証券取引所に上場されている全企業のうち、公表されているだけで実に83％に当たる延ベ1763社が、所有する不動産を売却しました。 　総売却面積は4039万平方メートルで、これは東京ドーム860個分に相当します。 　不良偵権の処理、競売、あるいはリストラの一環として企業の寮や社宅、運動場の売却が進みました。 　そして、そこに住宅が次々と建ちました。リストラで企業が手放した数ヘクタール単位の工場や倉庫の跡地が大規模マンションに変身中なのです。 　たとえば東京都は品川駅東口の港区港南地区の一角を工業地域から住居地域に指定替えしました。 　その結果「湾岸戦争」というマンション建築ラッシュが起きています。 　さらに言えば農地もあまっています。大都市近郊では市街化区城内農地の宅地並み課税が実施されて、東京都区部の全民有地に匹敵する3万ヘクタールの農地の市街化が進んでいます。 　これから全住宅地の面積に相当する80万ヘクタール以上の農地が都市的土地利用に転換される可能性もあります。 　その3分の1が宅地に転用されるだけで宅地面積は30万ヘクタール増え、人口1人当たりの宅地面積は90年の116平方メートルから134平方メートルになります。 　また企業が工場を海外に移転するケースが増え、国内の工業用地がだぶついてきています。 　17万ヘクタールの工業用地は九四年以降は減少に転じています。大都市近郊の工場用地、臨海部での大量の企業用地は宅地化、とくに住宅化せざるを得ないという状況です。 　最近の事例では、通常、供給物件があまりないような地域でも、大規模な企業の遊休地が宅地として開発され、一気に周辺相場が下がってしまったというケースもあります。 　100戸単位の物件にもなると一度に販売することもできないため十数戸単位で数回に分けて販売しなければならないのですが、たとえ一期目は好調でも、供給が過多になりはじめると一期と同じ価格ではだれも買わなくなってきます。 　販売開始から一年経過したころには30～40％も下落していたという物件もあるのです。 　だから購入者は大型団地の第一期物件をあせって購入したりしてはいけないのです。 　土地の資産価値については1～2年で20～40％近く損をすることにもなりかねないのです。 　これは3000万円の土地なら600～1200万円です。 　以前なら値引きしない企業も多かったのですが、最近は悠長なことは言っていられず、簡単に周辺相場に価格を合わせて下げてくることが多いのです。 　これは3000万円の土地なら600～1200万円です。 　以前なら値引きしない企業も多かったのですが、最近は悠長なことは言っていられず、簡単に周辺相場に価格を合わせて下げてくることが多いのです。

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