管理人はだれ！？

2017年12月7日「木曜日」更新の日記

　都内で地価が上昇した地点を分析すると、4つのキーワードが浮かび上がってきます。 それは「海外ブランド店」「都市の再開発」「マンションブーム」「不動産投資ブーム」です。 　海外ブランド店の出店ラクンユが地価を押し上げたのは青山、表参道、銀座などでしょう。ちなみに大阪では御堂筋界隈が海外ブランド店の出店ラッシュによって地価が上昇した地域です。 　とくに銀座の中央通りには、シャネルやティファニーといった海外ブランドの出店ラッシュが続いています。 　海外ブランド店が競って1等地を求めたため、銀座の一等地の取引価格は底値の2倍にまで戻り、坪7000万円、なかにはバブル時並みの坪1億円で買われた物件もあります。 　彼らは銀座への出店自体をステータスと考えるあまり、収益還元法による適正価格を突き抜けた高値で物件を取得するケースもあるようです。 　収益還元法による利回りも超越した高値で進出し、地価を釣り上げたのです。 もう一つは都市の再開発による地価の上昇です。 　これは電車の駅、高速道路の入り口、大規模ビル、複合大型商業施設、遊園地などがつくられたために、その結果として周辺の地価が上がることです。 　たとえば丸の内界隈の地価上昇の原因は再開発によるものです。 　そのほか、地下鉄の駅ができた六本木、新幹線が止まるようになった品川などは基盤整備をしたために地価が値上がりしました。 　設備投資して便利になったら地価が上がるのは当たり前のことです。 　ただし、こうした大型投資による地域の構造変化がもたらす地価上昇は、その範囲が限定されるうえに一過性のものになりかねません。 　今回の地価上昇のけん引役はマンションでもあります。全国の発売戸数の5割以上を占める首都圏では、94年から毎年6万～9万戸のマンションが発売されています。 　これはそれ以前の2倍以上の水準です。 　大企業のリストラで都心に優良宅地が出たことに加え、値ごろ感、低金利を背景にマンションブームになりました。 　不動産経済研究所によると、04年の首都圏の新築マンション発売戸数は前年比3.7％増の8万5429戸（東京都区部は同7.7％増）で、こうした状況は今後も5年くらいは続きそうです。 　すでに業界では用地取得競争が激化し、取引によっては過熱感も出ている状態です。 それが地価に影響を与えています。これにより都内好立地の不動産価格が上昇してきたのです。 　マンション分譲会社は大量供給が始まって以来、初めての用地価格の上昇に直面して、仕入れが難航しています。 　供給各社が都内に用地を求めて殺到したところに、これまで用地の供給源だった企業の社宅跡地や遊休地、工場などの放出が一巡したため、用地難が表面化してきました。 　これで売り主が強気になり、土地が高値で取引されるようになったのです。 　都心地価の上昇の背景には、不動産投資信託（ＲＥＩＴ）をはじめ、投資ファンドなどの投資の活発化もあります。 　ＲＥＩＴは01年9月に第1号が上場し、現在の資産規模（取得価格ベース）は2兆円を超えます。 　高収益が見込める都心の優良物件に投資家が積極参入し、取得合戦を展開しています。 　ＲＥＩＴに手を出す日本企業も増えています。 　人員整理を中心とした企業の合理化はほぼ終了し、決算成績はよくなってきました。 でも設備投資に廻すには景気の回復の継続性に自信がない。その結果「使う当てのない資金」が手元現預金として積み上がっています。つまりお金があまっているのです。 　海外の会社なら余剰資金で自社株を買い、一株当たりの価値を上げたりしますが、日本の会社は資金運用かＭ＆Ａを考えます（闇雲に禄でもないＭ＆Ａをやっている愚かな会社もありますが、本題から逸れるので別の機会で説明させて頂きます）。 　ところが運用しようと思っても金利は低い（0.1％の金利が出れば儲けものという感じです）。それで不動産に目を向けたのです。 　ＲＥＩＴの利回りは平均4％ほどです。そこに企業のあまった資金が向かいました。 そのために不助産価格が高騰したのです。 　これは不動産バプルと同じ現象です。地価上昇は不動産マネーの流入が活発な、収益性や利便性の高い地域に限られています。 　不動産投資市場に大量の資金供給が続くのは世界的な金あまりに加え、超低金利下で調達できる投資資金と、これに比べれば相対的に高い賃料利回りとの格差（イールドギャップ）を生かした投資ができると考えられているためです。 　目標利回りが低下したと言われる私募ファンドも、レバレッジ（借入金）をきかせれば、ＩＲＲ（投資利回りを計算する手法の一つ。投資した金額に対して、どのくらい分配金が戻ってきたのか、分配金を現在価値に引き直して複利計算し、その結果を年率で表示する方法）ベースでは依然10％台の利回りが見込めます。 　ＲＥＩＴも利回りが4％台まで低下していますが、1％台に張り付いている長期国債利回りに比べれば3％程度は高いのです。 　こうした考えから余剰資金が不動産に向かい、不動産価格を押し上げたのです。 　いずれにしてもこのバブルも早晩はじけるでしょう。 　地価が上昇に転じ、土地神話が復活することなど決してないのです。 　もう一度、公示地価を見てください。 　マイナスを示す三角だらけではありませんか。全国的に見れば14年連続の下落で、15県では住宅地の下げ幅が拡大しています。そして、こうした土地がＲＥＩＴのなかに組み入れられているのです。 　今後、地域格差が拡大すると見られ、資産デフレ脱却の見通しが立ったなどとはもちろん言える状態ではありません。

豊島区の事務所物件で最高の暮らしを・・不動産探しは不動産サイトでどうぞ！

お布団を敷くならやっぱり畳！和室のあるお部屋を探してみましょう。

DIY可の物件に引っ越して最近人気のDIYにチャレンジしてみませんか。

通風良好の部屋は、暑い夏の間も涼しくなるのでメリットがあります。
旗竿地の賃貸物件探しをする際は、出入りがしやすい設計になっている物件を見つけましょう。

休みの日は自宅近くの公園で散歩をしたり、のんびり読書してリラックスできます。
セキュリティー会社加入済物件を選んで安心して新生活を始めましょう。

豊島区周辺の物件なら周辺環境も凄く良いですしとても人気があるのでオススメです。

のんびりと暮らしたいなら閑静な住宅地がオススメです。
飲食店やコンビニが家から近いところにあると、自炊出来ない時でもすぐにご飯を買えるので助かります。

過ごしやすく便利な新生活を始めたいなら賃貸マンションがオススメです。

あなたに合った杉並区の賃貸物件が見つかりそうなサイト

周辺環境が良い高円寺駅周辺の物件は、とても人気があります。
この高円寺駅には、生活に必要な施設が揃っています。
啓文堂書店荻窪店では、絵本から専門書まで様々な本があります。
商業施設や医療施設が揃っていて、新作の本も、啓文堂書店荻窪店があるのですぐに買いに行けます。
他にもどのような施設があるか、ぜひ地図上で探してみてください。
エリア内にある下村歯科医院なら、いつ歯が痛くなっても大丈夫ですね。
自分のライフスタイルに合った環境から賃貸を探しましょう。
かかりつけ医は大切なので、近所にある井草内科クリニックに通いましょう。
丁寧に情報を集めることで、自分の希望にぴったりの賃貸を見つけやすくなりますよ。
温水洗浄便座が必要不可欠な設備！と考える人は意外とたくさんいます。
生活をもっと快適にする温水洗浄便座が必要不可欠な設備！と考える人は意外とたくさんいます。
設備が充実している物件だと、毎日の暮らしも快適になります。
緑豊かな住宅地に引っ越したら、美しい景観が望めて心も落ち着きます。
自分に合った物件を探すのであれば、留学生が多く入居する外国人可物件は人気があります。
もちろん、物件によって様々な条件があり、綺麗な物件に住みたい方は、区画整理地内の物件がオススメです。

お部屋を探す際には、住宅設備にも注目です。
家具を揃えるコストを抑えたいのであれば、家具・家電付の物件がいいでしょう。
また、物件によって様々な条件があり、エレベータが付いているお部屋なら、疲れて帰ってきても階段を上る必要がありません。
賃料や内装だけでなく、設備や条件もしっかり確認しましょう。
色々な専門店が並ぶ商店街は、珍しい商品も置いていたりしますよ。
このように、どんなお部屋が良いのかをイメージすることで、必要な条件が分かってきます。
引っ越す時期が予め決まっていたら、年内入居可の物件から選んではいかがでしょうか？
色んな条件の物件から、希望に合う賃貸を探しましょう。
暮らしやすい高円寺駅の賃貸で新たな人生を！