管理人はだれ！？

2017年12月8日「金曜日」更新の日記

　2000年頃から都心には数多くのビルが建ちました。03年には東京23区内の大型オフィスビルが、面積換算でいつもの年の倍以上完成しました。 　森ビルの供給量調査によると、1999年には36万平方メートルだった東京23区内の大型オフィスビル（事務所延べ床面積1万平方メートル以上）の新築面積が、03年には約218万平方メートルになりました。一気に供給量が増えました。 　しかし、供給量に比例して会社が増えるということはないわけです。 　会社の数は同じでオフィスが増えたら、オフィスはあまります。これは子どもでもわかる簡単な算数でしょう。 　会社は既存の小さなビルから6本木、汐留、品川の大きなビル、使い勝手のいいビルに移りはじめています。 　一等地の最新鋭ビルはテナントを確保できる一方で、空き部屋を抱えた品質の悪いビルが点在するようになっています。 　さらに労働者人口も減少に向かいます。 　今後、「団塊の世代」のサラリーマンの定年退職などで、東京23区のオフィスに勤務する人は激減します。 　団塊世代の人口は約700万人にも上っており、他の世代に比べると2～5割も多いというのです。2007年以降、順次60歳を迎えることで、大規模な離職者の発生は避けられません。 　それがどんな影響を引き起こすでしょうか。 　マクロ的に深刻なのは労働力供給の減少です。2010年度には最大限130万9000人の労働力人口が減少し、実質ＧＤＰも15兆9000億円失われると試算されています。 　減少するのは05年から5年間で、00年からの5年間の約3倍に当たる12万7000人が定年退職を迎えます。 　その結果、00年からの10年間で、最悪の場合、建て替えられた丸の内ビル33棟分に当たる370万平方メートルものオフィスの需要が減るという予測もあるくらいです。 　主なものだけ挙げてみても、六本木の防術庁跡地に建設中の「東京ミッドタウンプロジェクト」（オフィス部分の延べ床面積約31万4000平方メートル）をはじめ、「新丸の内ビル」（同約19万5000平方メートル）、「赤坂5丁目TBS開発・業務棟」（同約17万7000平方メートル）など注目の大型物件が続々と完成してきます。 　森トラストの調査によると、延べ床面積一万平方メートル以上の大型物件の供給件数は13件、102万平方メートルに及びます。 　これだけのオフィス面積を埋められるわけはありません。 　これが「2010年問題」です。「2003年問題」では、ビル供給量の増加が問題視されましたが、今後はオフィス需要量の減少が大きな問題になる番です。 　商業ビルの供給はこれからもまだまだ続きそうです。 　そして一時的な投資がもたらす構造変化によって単にテナントが右から左へ移動するだけでは、賃料の値引き競争は終わりません。 　少なくとも築年数が古く、中小規模のオフィスビルが真っ先に割を食うのは避けられないでしょう。比較的新しい再開発ビルでも、都心へのアクセスが悪いところでは、これを機にテナント（入居者）の大移動が起こる可能性もあります。

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