管理人はだれ！？

2017年12月11日「月曜日」更新の日記

　少子化の影響は色々な分野に国内市場の縮小という形ですでに現れてきています。 　たとえばランドセル。ランドセルはいまでも小学校に入学する際には必ず購入するので、少子化の影響が具体的な数字として出てきます。このランドセルの売れ行きが大幅に減少しているのです。 　1980年には年間200万個売れたのにいまでは120万個と、ピーク時から40％も低下しました。同様に子ども音楽教室の生徒数も90年の約65万人をピークとして毎年減少しています。 　マーケッ卜が縮小するからその業界のすべての企業がダメージを受けるわけではなく、縮小するマーケッ卜のなかでも「創意工夫」により逆にシェアを伸ばす企業もあります。 　しかし、「高度成長期」の時と同じ感覚でマーケッ卜の流れに乗つかっているだけだと、縮小し続けるマーケッ卜では生き残れないことは理解していただけると思います。 　当然、少子高齢化によるマーケッ卜の縮小は不動産市場にも影響を与えます。人が減れば住宅の需要も減ります。単純に考えても子どもが減れば住宅はあまるようになります。 　少子化や晩婚化で着工戸数も減り、住宅業界は先行き不安で大変厳しい状況になっています。 　それだけに、たとえ景気が底打ちとなり、商業地の土地の下落がある程度止まったとしても、住宅地については決して下げ止まらないと考えられます。 　子どもが減ると、子どものいない家庭、一人っ子の家庭が増えてきます。一人っ子同士で結婚すると、両方とも親が家を持っているので一戸あまります。言うまでもなく、住宅に対するニーズが減ってきます。 　住宅需要は、人口と所得の伸びに支えられています。時代に関係なく高値になる1等地を除けば、人口が減ると土地や住宅の価格は下がらざるを得ません。 　そんな実例を、かつて人気を呼んだニュータウンに見ることができます。 　戦後間もなく開発されたニュータウンでの高齢化率（65歳以上の割合）はどんどん上がっています。 　戦後の高度成長期には、都会に集まる勤労者のために均一な公営住宅が建設され、さらにはそこで利益を得てきた人たちのために郊外にも均一な敷地に同じような間取りの戸建て住宅が建設されてきました。 　その結果、同じような条件（年齢）の人たちの入居と彼らの子ども達の独立が合わさって、30年後の今日の高齢化率の高さにつながっています。 　日本の代表的なニュータウンの高齢化率は、とても高くなっています。東京都の多摩ニュータウンでは、この7年間で倍増の9.6％です。大阪の千里ニュータウンでも同様で、10年間で倍増の18％を突破しています。 　これらの地区は日本全体の倍の速さで高齢化が進んでいると言われており、特に戸建て住宅と公営住宅の高齢化率は20～30％と高い数字を示しています。 　全国平均が30％を超える50年後、ニュータウンはどうなっているのでしょう。 　今日のニュータウンでさえ、高齢者の独居死が目立ちはじめ、そのうち死後1週間以上たって発見された孤独死が1割近くもあるのです。 　ニュータウンは価値も下落しています。 　東京都多摩市にある永山団地には5階建てを中心に古びた鉄筋コンクリートの団地が並んでいます。 　71年に入居が始まり、多摩ニュータウンでもっとも早く開けたところです。 　新築時には30歳代が中心だった住民も高齢に達しています。 　東京23区内のマンション価格も下がったことで「都心回帰」者が増え、永山地区の人口は最近10年間で11％減りました。 　「子育てに絶好の環境」と言われますが、団地の3ＤＫは50平方メートル程度と狭いこともあり、リフォームしたてでも販売価格は約1000万円。90年代はじめの約3分の1に下がっています。 　それでも買い手が付かず、現在の入居者が亡くなるのと同時期に町も死んでしまうでしょう。

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