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2018年2月3日「土曜日」更新の日記

　不動産投資マネーが地価の上昇を演出しているという状況ですから、金利動向も不動産投資マネーの動きを左右しそうです。 　ゼロ金利政策の解除に伴い、すでに市中金利は上昇に転じていますが、さらに公定歩合が引き上げられると、不動産市場にも多大な影響を及ぼしそうです。 　まず、貸出金利の引き上げは、ファンドなどにとっては調達コストの上昇を意味しています。調達コストの上昇は収益悪化要因ですから、当然ファンドなどは従来の投資戦略の見直しを迫られることになります。 　また、長期金利が上昇すると、住宅ローンの金利も上がり、分譲マンションの需要減少につながる恐れがあります。 　10年国債の流通利回りは長らく1％台の後半で推移していましたが、債券市場では「3.4％前後まで上昇する」とみる向きもいます。 　国債の利回りが上昇すると、REITなどの不動産証券化商品の利回りにも上昇抑制がかかります。REITの利回りは1～2年前の5％台から3％台半ばまで低下していますが、この水準でも地方の金融機関等の機関投資家などが投資（出資）しているのは、国債と比較すると高利回りだからです。 　地方の金融機関は総じて資金運用難に直面しているので、利回り3％台でも魅力的な投資対象になっているようです。 　しかし、国債の利回りが仮に3％まで上昇すると、あえてREITに投資する必要はなくなってしまいます。金融機関の運用担当者の話によると、リスクプレミアムを考えると、REITへの投資を継続するには利回り5％前後はほしいということです。 　REITの利回りを魅力あるレベルまで高めるには、取得価格を抑えるか、賃料を値上げするしかありません。 　とはいえ、東京都心の赤坂、六本木、築地、東銀座にも、REITなどの不動産ファンドが高値で落札したものの、賃料設定に無理があるため空室の目立つ賃貸マンションがあるくらいですから、収益確保のため賃料を値上げできる物件はかぎられているはずです。 　賃料収入が上がらなければ利回りは低下し、魅力がなくなってしまいます。かといって賃料を上げるとテナントの確保が難しくなる恐れがあります。不動産市場では、すでにこうした変調が起こり始めています。ファンドなどが主導した地価の上昇に自分自身が苦しむという構図です。 　実際に金利が上昇しても、REITなどの利回りが連動して上昇するとはかぎりませんが、ボディブローのように徐々に影響を与え、投資マネーの動きにも地価の上昇にもブレーキをかけることになるでしょう。

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