管理人はだれ！？

2018年2月8日「木曜日」更新の日記

　不動産賃貸経営で収益の最大化をはかるには、「収入は多く」だけでなく「支出は少なく」を徹底する必要があります。 　賃貸経営の主な支出費目としては、借入金返済、税金、公共料金、管理費、修繕費などがあげられます。 　一般の企業は、リストラの推進と同時に、不動産などの売却資金で借入金の返済を進めます。借入金をなるべく少なくすることで、経営の健全化（財務リストラ）をはかっているのです。不動産賃貸オーナーの方のなかには、毎月の賃料収入の範囲内で借入金を返済している方もいるでしょうが、金利負担（支出）を減らすという経営の基本を重視すると、惜入金の早期一括返済も一考に値するでしょう。 　また、これから融資を受けて賃貸建物を建てようとしている方は、空室の増加など昨今の賃貸市場を取り巻く環境を考えると、多額の借入金に頼る賃貸経営は慎重に検討したほうがよさそうです。　建物管理に関しては、全部自分でやる場合には、ほとんどコストはかかりません。小規模のアパートならオーナーだけでも管理できるでしょう。 　一方、一定の規模を持つ賃貸住宅の場合、オーナー自身が管理全般を行なうのはかなりの時間と労力を要してしまうので、管理の一部あるいは全部を外部の専門会社に委託しているのではないでしょうか。 　支出は少なくという経営方針にしたがうと、「管理費も安く」ということになりますが、管理価格とサービスの質はほぼ連動して上下しますので、管理費は安けれぱ安いほどいいというわけではありません。 　管理会社としても、低価格で業務を受託すると、対応できるサービスの幅を狭くするしかありません。経費削減を優先すると、往々にして人件費が抑制されるため、たとえば管理人の質の低下を招く恐れがあります。 　実際、管理人の質が不満で別の管理会社に切り替える例もありますし、一方でホテル業務を経験し外国語にも堪能な管理人を派遣している高級賃貸マンションの例もあります。 　このように、ビル。マンションの管理業界（プロパティ・マネージメント）では単なる価格競争の時代は終わり、サービスの内容・品質で競う傾向が強まっています。 　とはいえ、どこまで外部に頼むかは、サービス内容がコストに見合うかどうかにかかっています。収益性を無視してまで、管理にお金をかけるわけにはいきません。

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