管理人はだれ！？

2018年3月7日「水曜日」更新の日記

　日本で一番遅れているのが、不動産市場データの整備です。具体的には、賃貸市場における賃料相場、空室率、売買市場における利回り、売買事例等は米国等と比較して公表データが不足しており、収集が容易でない場合があります。しかしながら、投資を検討する際、最も重要な上記のデータなしでは判断ができませんので、専門の調査会社に調査を委託します。この調査会社は公表されていない情報を含めて調査を行いますので、高度に専門的な情報収集ノウハウが必要となります。従って、オフィス市場であればA社、賃貸住宅市場であればB社、商業施設市場であればC社といった具合に、それぞれの専門領域を得意とする調査会社に市場調査を委託し、検討対象となる物件並びにそのエリアについての調査を行います。 　この調査によって「たまたま高い賃料で入居しているテナントがいるため、現状の賃料収入は良いが、もし、そのテナントが出たら相場賃料でしか貸せ ない」、または「今の賃料は相場に比べて安いから、購入後にテナントを入れ換え、賃料値上げを期待できる」といった状況を把握し、価格算定に反映させます。 　これから、日本の不動産市場においても米国並みに市場データが公表されることにより、投資家からの信任もより多く得られると考えられますので、不動産市場データの整備は日本の不動産投資市場におけるひとつの課題です。 物件精査 　運用会社は建物調査会社を起用して、契約前の購入予定物件について「何か異常がないか？」「違法建築物ではないか？」「購入後の修繕費はどの程度 必要か？」等々を調査する必要があります。また、調査会社は、異常個所が見つかった場合、修繕するための費川や工法をレポートします。不動産価値の維持向上には長期的なメンテナンスが欠かせませんので、建物調査による長期修繕計画は価格算定上でも重要なポイントとなります。また、対策工事についても、その方法や費用について、適切なアドバイスを建物調査のプロとしてしっかりしてくれます。 地震リスク調査会社 　建物の地震に対するリスクを測る指標としてPML (PROBABLE MAXIMUMLOSS=予測最大損失)があります。これは専門的には難しい話になるので、簡単にさわりだけ説明しますと、大地震が発生した場合、建物がどの程度損害を被るかを現状の建物評価に対する割合(％)で衣現したものです。地震リスク調査会社は、高度な専門家を擁し、建物の構造設計図と構造計算書を元に、地域による地震発生率なども含めてPMLを算出します。購入予定物件のPMLが高い場合、運用会社は耐震袖強や地震保険付保険の必要性などを検討します。 環境調査会社 　環境調査会社は、土壌汚染や建物内に有害物質がないか、などの調査を行います。特に土壌汚染については「土壌汚染対策法」が2003年に施行され、法律に準拠した対応が必要です。土壌や建物内の汚染は、目に見えないため顕在化しないまま被害が拡大する可能性があります。購入物件が環境問題を引き起こした場合、その損害たるものは計り知れません。従って、運用会社はしっかりした環境調査会社に調査を依頼する必要があります。