修繕・改善費用を貯めておく
2018年7月16日「月曜日」更新の日記
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- ②は、10~15年が経ったときに必要な、建物のメンテナンスとしての修繕費用と、先にも触れた"魅力改善"のための費用を指します。
③は、収益から、借入金の支払いや将来を見越した積立をしたうえで、残ったお金です。
たとえ築年数が経過した建物であっても、入居を促進するための"魅力改善"がなされたときに、家賃を上げることもできます。
これを、ある建築家は、お得意のダジヤレ感覚も加味して"創場家賃"と命名しました。
彼によると、設計者の立場から成功大家さんを見たときに、彼ら、彼女らは自分の建てたマンションに愛着と関心を持っているので、
建物を毎日あるいはずっと見ていくなかで、その魅力を落とさない努力をしている、と言うのです。
つまり、RCを二度、三度と使っていきながら、盛り上がりの山を複数つくる努力をしているのです。
この盛り上がりの山は、しっかりとした事業計画に裏打ちされて、(たとえば30年後の)借金を返し終えたあとでその強さを最大限に発揮します。
失敗大家は、空室があってなんとかしたいが、注ぎ込むお金はない。
しょうがないから、家賃を下げる→修理費が出ない→どんどんボロボロの物件になっていく……という繰り返しで、
こうして負のスパイラルに巻き込まれていくのです。
最初からマーケットを調べない人、長期的な事業収支計画をつくらない人、こういう人は名経営者からはほど遠いのです。
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