管理人はだれ！？

2018年10月12日「金曜日」更新の日記

住宅を建てて売るには、土地を探すことから始める。建付地にも良い土地、悪い土地、人気のある土地、人気のない土地、駅から遠いとか道路が狭いなどがあり、千差万別である。この土地が気に入ったからといって、その地を買えるわけでもない。売るつもりはない、という地主からその土地を買うには30年かかるが、待っているわけには行かない。仕入れ価格も大事な要素で、高級地を安く買えれば良い商売ができるが、そういうチャンスはない。不動産の業務には鉄則があり、「良い物件は高く、安い物件は悪い」のである。以上が業者の事前心得である。さて、良い土地とはどういう物件をいうのだろうか。抽象的に或は感党的に、良い物件がどういうものかは、誰にでも解る。緑の環境や街並みが良くて静かで、道路幅も広く、駅からも近い。周囲にスーパーや商店があり、クリニックも揃っている。しかし、私かここで述べることは、もっと事務的で具体的な事項であり、一般論としてはマイナス要因、例えば付近に公害のある施設など、イメージを損う建物がなければ、それでよい。良い土地とは何か。それは、顧客に喜ばれる物件であり、そして、自社も高利益をあげられる物件のことである。いかにしてお客様に売るか。どれくらいお客様の満足度が得られるか。それを推し測るには、コツがある。この土地ならいくらで売れて、建物をいくらで建てて、利益を加算し、販売価格はいくらまで上げられるか。これを考える。つまり、最終の販売価格を設定し、そこから逆算して、土地代はいくらになり、いくらで買えるかを考えるのである。先にも書いたとおり、良い土地とは、お客様の満足度が高く、会社も大きな利益をあげることができ、しかも売りやすいものをいう。「この土地なら、建ててもすぐ売れるな」と物件を見たとき思うが、よく売れてよく儲かる。これが、良い土地なのである。こんな事は簡単だと思うだろうが、現実の世界では中々難しい。悪い物件を良く仕上げる方法もあるし、売れない物件を売れる物件に変える方法もある。500平方メートルで四苦八苦する物件もあれば、2、000平方メートルで何の苦もなく簡単に売れる物件もある。誰も買えない物件をよく買ったなと感心していると、販売を間違えて苦戦する業者もいる。なんといっても、仕入れは命。良い物件を探すのは、重要なことである。