管理人はだれ！？

2018年10月24日「水曜日」更新の日記

ローコストな住宅の多くは、25坪から30坪程度の床面積で、土地代を除いた建物本体価格は600万円以下です。間取りは3ＬＤＫ程度で【ローンの仕組み上、10年程度での住み替えは困難】10年程度を節目に、せっかく買ったマイホームに後悔して買い替えを検討する人も少なくありません。しかしながら、住み替えはそう簡単にはいかないのが現実です。それというのも、多くの人が30年ほどの住宅ローンを組んで住宅を購入しており、10年ではまだまだ元金を返済できていないからです。ここで、住宅ローンの仕組みについて少し説明する必要があります。主な住宅ローンには、「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。「元利均等返済」とは、月々の返済額(元金十利息)が一定で、最初のうちに利息分を多く払い、借入額の元金はあまり減っていかない返済方法です。総返済額が、「元金均等返済」よりも多くなります。「元金均等返済」とは、月々の返済額(元金十利息)が、返済期間が経過するにつれて少なくなる返済方法です。「元利均等返済」に比べると、元金が減るのが早いので、同じ返済期間の場合に、総返済額は「元利均等返済」よりも少なくなります。ただし、借入当初の元金が多い時期には、利息も多いので、返済額が多くなります。会社員はだんだんと給料が上がっていくのが一般的ですから、借入当初の返済額が大きい「元金均等返済」は、あまり向いていません。加えて金融機関は「元金均等返済」だと利息部分が全体として減りますし、返済方法として現実的ではないのであまりすすめようとしません。したがって、ほとんどの人が「元利均等返済」を選択することになります。その場合、最初の10年では、まだまだ元金の返済が多く残っています。4分の1程度しか返せていないのが実情でしょう。するとどうなるでしょうか。たとえば、4000万円の家を買ったとすると、10年後、借入の残金は、現在の金利ではだいたい3200万～3300万円でしょう。そこで何らかの理由で買い替えようと思い、住んでいる家を査定に出しても、2500万円程度にしかなりません。「家の価値ってそんなに下がるの？」と思う人がいるかもしれませんが、建物の資産価値は年々減っていきます。不動産会社によっては、新築の家であっても10年経つと建物部分の資産価値はゼロと捉えるところもあります。今の住まいが2500万円で売れたとしても、借入金の残額が3200万円あれば、700万円の借金が残ってしまいます。そんな状況で住み替え用の新しい家を買うとなると、その家の住宅ローンと700万円を並行して返していかなくてはなりません。そのため10年後に買い替えをするのは、現実的にかなり難しいのです。高度成長期やバブル期などは、土地の値段が上がっていたので、買ったときよりも高く家を売ることができました。しかし現在は前述したように土地の値段は上がらず、家の値段が下がります。買ってから数年で転売すると、最初の契約にかかった費用をはじめとする諸経費は、百万円単位ですべて無駄になります。本当にもったいないことです。ですから、家を買うときには、一生満足できる「永住住宅」を慎重に選ぶことが大切なのです。 しょう。ただし、前述したように収納が少ない、または、あっても非常に小さいことが多くあります。加えて、外構やフェンスがない場合もあります。これは、お客様がパッと見て「いいな」と思うようなところだけをアピールしているからです。部屋が広くて安いといわれれば、多くの人が魅力を感じます。しかし、住んでみると収納が少なかったり、あるいは生活動線が考えられていなかったりして、不満が出てきてしまうのです。要するに、その後の生活よりも、売ることが第一に考えられているということでしょう。以前、新築なのに「建物は評価していない。後で建て替えるから、土地だけ買ったと思っている」とおっしゃるお客様がいましたが、最初から買い主がそう考えているのならいいものの、買った後になって「こんなはずじゃなかった」と気づいた場合は、転売になることもあります。住宅会社を信用して、プロが作っているのだから間違いないと思い込んでしまうのは危険です。住宅会社もさまざまで、住まいに対する考え方はそれぞれ違います。「ただ、寝るだけ」の住宅を作っている会社もあれば、「お客様本位の住み心地」を考えている会社もあるのです。私がお客様からよく聞く後悔のポイントは、住んでからのアフターサービスの良し悪しです。売って終わりではなく、販売後も、安心して住めるようなアフターサービスを提供する会社を選ぶことが、いい住宅選びの1つのコツです。