管理人はだれ！？

2018年12月4日「火曜日」更新の日記

次のようなポイントを見極めながら、不動産会社に打診するようにしましょう。・人気のある物件か？人気があると価格交渉がしにくい。・売り主はどのような立場か？売り主が急いで売却をしなければならない場合、価格交渉しやすいことがある。・不動産会社と売り主との信頼関係はあるか？不動産会社が売り主とうまく価格の交渉をしてくれる可能性がある。・物件の状況はどうか？→痛みが激しくリフォームを早急に要する場合、価格を下げてもらったり、リフォームして売り渡してもらう交渉ができる可能性がある。買い主が持つライフプランや資産状況にもよりますが、今後もし数多く不動産を購入していこうと考えるのであれば法人を設立するほうがメリットは多いでしょう。目安としては、年間家賃収入1000万円以上を目指す方なら、法人設立を考えてよいかも知れません。それぞれつぎのようなメリット・デメリットがあります。「個人で購入する場合」＜メリット＞・コストが比較的かからない・融資の審査は個人の収入だけでいい・青色申告を使うと節税メリットがある(5棟10戸以上所有した場合)＜デメリット＞・融資を受ける際、第三者に連帯保証人になってもらう必要がある一最高税率が50％と比較的高い「法人で購入する場合」＜メリット＞・融資を受ける際、社長個人の連帯保証でＯＫ・最高税率が800万円以下は31％、800万円を超える分は42％と比較的安い・所得の分散を図れたり、相続が比較的楽に行える。＜デメリット＞・税理士報酬などの固定費や年間7万円の税負担(均等割)がかかる・融資の審査には代表の個人所得のほか、会社の法人所得が判断基準となる。昨年、当社に相談に来られた情報通信会社に勤務するＣさん(28歳)の前年の年収は約350万円ほどでした。不動産投資について本やセミナーで勉強したといい、最も重要なのは税引き後キャッシュフローだと要点をすでにつかんでいました。そして、いちばんの難関である銀行融資にチャレンジをしたのです。アパートの購入代金2800万円のうち2600万円を借り入れたいという融資戦略は見事成功しました。というのも、Ｃさんは毎月5万円ずつの積立預金をしており、そのほかにも毎月数万円、余ったお金を積み立てていました。貸したい人、つまり銀行が見るのは年収が高い安いだけではないのです。しっかりとお金が管理できるＣさんは、毎月の積立金合計が400万円の貯金になっていました。銀行としての物件に対する評価も申し分なく、希望額である2600万円の融資をしてくれたのです。

❤市民の森・見沼グリーンセンター❤

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