管理人はだれ！？

2019年5月13日「月曜日」更新の日記

危険水位ではないが今後、注意すべき賃料水準は他万円)ファミリータイプの賃料が低い街の将来性が不透明なこと、あるいは、リスクが高いことは理解できたでしょうか。では、その低い賃料とは、どのぐらいでしょうか。東京の場合、概ね2万円前後という話をしましたが、実は中古物件の価格の減価率が高いエリアなどを統計的に捉えていくと、また別の一定のラインが見えてきます。つまり、概ね8平方メートル換算における新築の賃料相場が5万円未満のエリアは、高度成長期にホワイトカラー層が入植した郊外なのです。あるいは、地域経済が空洞化してしまい、低所得層やブルーカラー層が増加している下町系の街です。この2種類の街の衰弱が顕著なのです。どちらも、要注意な状況にあります。これは、もう、論より証拠。そういう街を調べて見に行けばわかります。商店街のシャッターを見ればわかります。以上の傾向は、私の独断と偏見ではありません。かなり統計的に厳密に調べたものです。「いきなり結論だけを言われても......」という向きには、拙著「東京マンション資産価値予測DATABOOK」を参考にしていただければ、納得していただけるでしょう。高額所得層の行動原則から遠い街には、こんなリスクがある私鉄や新線の沿線には、まだまだ広大な用地が残っています。そのようなエリアでは、今でもマンションや一戸建て住宅の分譲が行われています。また下町や工場用地の跡地では、超高層マンションが建設され続けています。そのような街は需給バランスが崩れないのでしょうか。新築ファミリータイプの賃料相場が2万円未満の街に注目をすると、多忙な高額所得層からは人気のない街がほとんどと言えるでしょう。言い換えれば、通勤地獄に苦しむ庶民派ビジネスパーソンの街なのです。現在の賃料相場が5万円を切ったら、必ずしもゴーストタウンになるというわけではないのですが、リスクが高いということなので、今後、注意が必要でしょう。逆算するとこれは、おそらく賃貸に暮らすファミリー層の世帯年収が600万円前後だということです(会社からの家賃補助がない場合)。これぐらいの年収だと、たぶん、地縁系のファミリー層か、一次取得層ならマンションを買ってしまうでしょう。