管理人はだれ！？

2019年5月19日「日曜日」更新の日記

日本で最も実用的な手法の基本構造はこうなっていますプロなら誰でも知っている有名な直接還元法の計算式は、以下の通りです。・「収益還元価格」=「純収益」+「キャップレート」この「純収益」は「純収入」と呼んでもかまいません。要するに、年間賃料収入から諸費用を差し引いた、キャッシュフローです。この実質的な収支をネット・キャッシュフローとも呼びます。キャッシュフローとは、現金収支を意味します。損益計算ではないので、減価償却費用は控除しません。次に「キャップレート」とは「期待利回り」のことです。これは「キャピタリゼーション・レート」の省略ですが、舌が回らないので、プロは皆(外国人も)、「キャップレート」と呼んでいます。日本語では「還元利回り」とも呼ばれますが、何から還元しているのか実は誰も知らないので、私はこの用語は使いません。「さて、この収益還元法のポイントは、賃料から諸費用を控除して「純収益」を導く過程と、「キャップレート」の決定法にあります。実用本位のキャップレート決定法から始めましょうまず、最重要概念である「キャップレート」の決定法から始めます。・「キャップレート」=「基本レート」+「リスクプレミアム」キャップレートは、「基本レート」と「リスクプレミアム」に分解されます。この流れは、とても重要です。