管理人はだれ！？

2019年5月20日「月曜日」更新の日記

リスクプレミアムは、なかなか統一された基準がないのですが、私はエリアごとに独自に調査した価格の「減価率」から導いています。ちなみに、このキャップレートを、調査エリア周辺の賃料相場と、同じエリア内の取引事例価格から還元して決定している専門家がいますが、そこから導かれた価格は取引事例価格になってしまうので、手法としてはナンセンスです。それでは、収益還元法の意義がなくなってしまいます。余談かもしれませんが、このリスクプレミアムとは、たとえば、8年間で不動産の価値がすべてなくなってしまった場合(つまり、二束三文で転売したときのことを想定した場合)なら、3・3%(100+3年)と想定します。四年なら5%(10048年)です。2年なら%(100+2年)です。現在のところ、リスクプレミアムの上限値は、このあたりだろうと私は考えています。ちなみに、この期間の面倒な金利計算は想定しなくてもいいでしょう。定率で減価するのではなく、定額で減価すると考えます。複雑なことをやっても、だからといって予測が正確になるわけではないので、そういう面倒な係数は捨象します。何事もシンプルが一番なのです。実務は、数字遊びではありません。誰でも、すぐに使えるものでなければなりません。「この価格が落ちていく度合い、すなわち私が「価格の減価率」と呼んでいる率は、独自の重回帰分析によって、エリアごとに調査しているもので、さらに詳しくは、拙著「東京マンション資産価値予測DATABOOK」(ダイヤモンド社刊)に詳述されていますので、ご関心がある方は、そちらを参考にしてください。それなりに根拠があるのです。同書では「賃料の減価率」も算出していますが、そこまで考慮すると頭が混乱するでしょうから、それもここでは捨象します。そのような観点を前提としながら、結論だけを言います。ぜひとも結論だけを憶えてください。絶対の公式です。つまり、現在の首都圏の不動産マーケットなら、需給バランスが変化しないで、インフレもデフレもないという前提条件を想定すると、経年数8年の価格の減価率は、以下の通りです。「価格の減価率」=約%~約8%(2年間)なんと簡素な公式(というものでもないですが)でしょうか。もっとも、徐々に複雑になっていきます。